Рынок коммерческой недвижимости в Дубае расширяется беспрецедентными темпами, что делает эмират мировым коммерческим центром. Благодаря своему стратегическому расположению, благоприятным для инвесторов правилам и инфраструктуре мирового класса, в регион устремились многонациональные компании, предприниматели и институциональные инвесторы.
Такие качества делают Дубай привлекательным рынком коммерческой недвижимости: с растущими прямыми иностранными инвестициями и динамичной деловой экосистемой он стремится стать направлением мирового класса.
Тем не менее, этот быстрый рост породил множество проблем, которые необходимо тщательно решать для содействия устойчивому развитию. В результате вырос спрос на офисные помещения премиум-класса, возник дисбаланс между спросом и предложением и возросли расходы на аренду.
Коммунальные платежи занимают большую часть ежемесячных эксплуатационных расходов, наряду с платежами за обслуживание, которые увеличивают финансовое бремя, налагаемое на предприятия, особенно малые и средние предприятия (МСП). Рынок еще больше усложняется из-за нагрузки на инфраструктуру, меняющихся нормативных требований и региональной конкуренции.
Проблемы рынка коммерческой недвижимости Дубая
Тем временем девелоперы и инвесторы сталкиваются с новыми проблемами в плане экологических проблем и необходимости цифровой трансформации. Геополитическая неопределенность, проблемы удержания рабочей силы и более строгие правила охраны труда и техники безопасности также продолжат влиять на ландшафт коммерческой недвижимости.
В этой записи блога мы рассмотрим самые большие проблемы, с которыми сталкивается рынок коммерческой недвижимости Дубая сегодня, и кратко расскажем о каждой проблеме. Таким образом, понимание этих проблем позволит заинтересованным сторонам выработать стратегию своих решений для поддержания роста и сохранения Дубая на переднем крае мировой коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе.
1. Дисбаланс спроса и предложения
На рынке коммерческой недвижимости Дубая наблюдается значительный рост спроса, особенно на офисы. Экономика находится на подъеме, и прямые иностранные инвестиции вливаются для финансирования предприятий и новых компаний. Плотность города увеличивается, а вместе с ней и спрос на офисную недвижимость премиум-класса.
Растущий спрос на офисные помещения
В 2024 году в Дубае было совершено 2972 сделки купли-продажи офисов, что отражает годовой рост на 3%. Их общая стоимость составила 6,5 млрд дирхамов ОАЭ, что на 37% больше, чем в прошлом году. Это отражает растущий спрос на коммерческую недвижимость, особенно со стороны международных фирм и компаний в регионе, которые стремятся обосноваться или расширить свою деятельность в Дубае.
Рост числа регистраций предприятий
Более 70 000 новых компаний зарегистрировались в Торговой палате Дубая в 2024 году, что является основным катализатором резкого роста спроса. Этим предприятиям нужны офисные помещения, что означает, что существует конкуренция за лучшие, премиальные объекты. С другой стороны, на рынке наблюдается дисбаланс между спросом на высококачественную коммерческую недвижимость и доступным предложением.
Нехватка офисов класса A
Офисы класса A, которые являются офисными помещениями премиум-класса, в дефиците. Премиальные помещения являются главным приоритетом для многих предприятий из-за их стратегического расположения, современных удобств и лучшей инфраструктуры. Однако из-за их дефицита многие компании не могут конкурировать за существующие договоры аренды, и многие вместо этого продлевают их по гораздо более высоким ставкам, чем переезжают в другое место.
Влияние на цены аренды
Этот дисбаланс между предложением и спросом привел к росту спроса на цены аренды, тем самым увеличив стоимость приобретения офисных помещений премиум-класса для предприятий. Продление аренды существенно, если не полностью, выше для арендатора, просто потому, что переезд в другие помещения либо нереалистичен, либо чрезвычайно дорог.
2. Рост эксплуатационных расходов
Коммерческий сектор в Дубае сталкивается с ростом эксплуатационных расходов, поскольку увеличивается деловая активность, население растет и стоимость жизни растет. Хотя столица по-прежнему является ключевым местом для глобальных корпораций, контроль расходов становится все более важной проблемой, особенно для малого и среднего бизнеса (МСП).
Рост стоимости жизни
Резкий рост расходов на проживание обусловлен растущей популярностью Дубая как места для бизнеса и образа жизни. Согласно индексу стоимости жизни Mercer, Дубай занял 15-е место в списке самых дорогих городов мира в 2024 году, поднявшись с 22-го места в 2020 году. Дополнительное финансовое напряжение для предприятий, ведущих бизнес в городе, — это рост стоимости жилья, повышение цен на коммунальные услуги и резкий рост цен на товары и услуги.
Рост арендной платы за офисы
Растущий спрос на офисные помещения класса А привел к дальнейшему росту цен на аренду. Только несколько рыночных зон могут позволить себе аренду, и это места с высоким спросом, а это означает, что предприятиям придется тратить больше, чтобы находиться в нужных местах, что может стать дополнительной нагрузкой на весь их операционный бюджет.
Рост расходов на ведение бизнеса для МСП
В отличие от МСП, которым приходится делать ряд выборов для контроля растущих расходов, крупные корпорации могут перекладывать растущие расходы на клиентов:
- Стоимость аренды офисов и коммунальных услуг
- Более высокая заработная плата для привлечения талантов на дорогом рынке труда
- Регламентные сборы из-за соблюдения требований и лицензирования бизнеса
3. Нагрузка на инфраструктуру
Поскольку город продолжает привлекать бизнес и экспатриантов, быстрая урбанизация Дубая в определенной степени создала значительные инфраструктурные проблемы. Пробки на дорогах, перегруженный общественный транспорт и растущий спрос на коммунальные услуги стали доминирующими проблемами в последнее время с ростом населения и коммерческой деятельности.
Эксклюзивность в сфере транспорта и пробок
- В Дубае достаточно трафика, особенно в деловых районах эмирата, таких как Downtown Dubai и DIFC, а также в районе Business Bay, если вам нужно использовать дорожную сеть.
- Пассажиропоток также улучшился в Dubai Metro и автобусных сообщениях, что оказывает давление на пропускную способность общественного транспорта.
- Дополнительные проекты по расширению дорог, включая План улучшения дорожного движения в Дубае, реализуются, но их реализация требует времени и денег.
Нагрузка на коммунальные услуги и общественные службы
- Коммерческие разработки нагружают коммунальную инфраструктуру Дубая, при этом спрос на электроэнергию и воду растет одновременно.
- Образование отходов увеличилось, что привело к тому, что правительство сосредоточилось на решениях по устойчивому управлению отходами.
4. Проблемы близости рынка
Рынок коммерческой недвижимости Дубая испытывает растущую конкуренцию со стороны близлежащих городов, таких как Абу-Даби, Эр-Рияд и Доха. В ответ эти рынки агрессивно привлекают бизнес и инвесторов конкурентоспособными ценами, лучшей инфраструктурой и благоприятными для бизнеса правилами.
Растущий коммерческий рынок Абу-Даби
- В 2024 году уровень заполняемости офисов в Абу-Даби подскочил до 88%, что свидетельствует о высоком спросе.
- Стоимость аренды выросла на 15% в годовом исчислении, но это был более доступный вариант для компаний по сравнению с Дубаем.
- В программе Abu Dhabi Economic Vision 2030 особое внимание уделяется социально-экономическому развитию и росту инвестиций в коммерческую недвижимость.
Усиление конкуренции со стороны Дохи и Эр-Рияда
- Инициатива Эр-Рияда Vision 2030 направлена на превращение столицы Саудовской Аравии в глобальный финансовый центр, привлекающий транснациональные корпорации.
- Подпитываемый инвестициями после чемпионата мира по футболу, расширяющийся рынок коммерческой недвижимости Дохи обеспечивает такие преимущества, как зоны без налогов и сниженные цены на аренду.
Влияние на коммерческую недвижимость Дубая
- Отклонение инвестиций: Конкурирующие цены на аренду в близлежащих городах могут привлечь компании из Дубая.
- Переизбыток офисных помещений: В Дубае могут возникнуть повышенные показатели вакансий и корректировки цен на аренду, если компании решат переехать.
5. Соблюдение нормативных требований и прозрачность
С изменением нормативных требований, регулирующих сектор коммерческой недвижимости Дубая, соблюдение нормативных требований остается одной из основных проблем для инвесторов и предприятий. В соответствии с мерами правительства по повышению прозрачности и эффективности, существует существующий рынок для этих реформ, но сложность регулирования по-прежнему остается большой.
Частые изменения политики
Законы Дубая о недвижимости постоянно обновляются, а это означает, что предприятия должны быть начеку, чтобы соблюдать их.
Новые требования к соблюдению нормативных требований возникают в связи с введением корпоративного налога (9%) в 2023 году и более строгими правилами владения недвижимостью.
- Земельный департамент Дубая (DLD) регулярно обновляет законы о собственности, и они могут повлиять на договоры аренды и структуры собственности.
Сделки с недвижимостью и права собственности
- Инвестиции в коммерческую недвижимость ограничены, поскольку иностранным инвесторам разрешено приобретать недвижимость только в определенных зонах свободного владения.
- Все договоры аренды в Дубае должны быть зарегистрированы в системе отслеживания Ejari Эмирата, чтобы обеспечить им юридический статус, но в свою очередь они требуют прохождения нескольких бюрократических проволочек.
Правила Закона о борьбе с отмыванием денег (AML)
- Законодательство Дубая о борьбе с отмыванием денег также стало более строгим, поскольку о любой продаже недвижимости, превышающей 55 000 дирхамов ОАЭ, необходимо сообщать местным органам власти
- Несоблюдение может привести к штрафам до 5 миллионов дирхамов ОАЭ.
Повышение прозрачности
- Платформа REST оцифровывает сделки с недвижимостью и снижает риски мошенничества.
- Более широкое использование технологии блокчейна призвано повысить прозрачность правоустанавливающих документов и сделок.
Это происходит только в том случае, если вы знакомы с законом и соблюдаете его, поскольку это сложная нормативная база. Информирование о новых законах, использование цифровых платформ и обеспечение финансовой прозрачности могут защитить бизнес от расходов на судебные разбирательства.
6. Экологическая устойчивость
Быстрое развитие Дубая превратило город в мировой деловой центр. Но этот рост также поставил под сомнение устойчивость окружающей среды, особенно с точки зрения выбросов углерода, потребления энергии и воды. Поэтому правительство и застройщики сосредотачиваются на устойчивых решениях, которые обеспечивают экономический прогресс, оставаясь при этом экологически ответственными.
Высокий углеродный след
- Здания, потребляющие много энергии, и зависимость от опресненной воды означают, что Дубай имеет один из самых высоких углеродных следов на душу населения.
- Коммерческая недвижимость несет ответственность за большой процент выбросов парниковых газов, используемых в основном для кондиционирования воздуха и освещения.
- Высший совет по энергетике Дубая утверждает, что 80% потребления электроэнергии приходится на здания.
Дефицит воды
ОАЭ используют опреснение, которое является энергоемким и влияет на морские экосистемы.
Продвигается стратегия переработки серых вод — устойчивое управление водными ресурсами.
Образование и обработка отходов
- Ежедневно в Дубае производится более 8000 тонн отходов.
- К 2030 году планируется сократить количество отходов на свалках на 75% за счет усилий по переработке.
Инициативы и законодательство в области устойчивого развития
- Генеральный план развития города Дубай 2040 делает акцент на зеленых насаждениях и энергоэффективных зданиях.
Стратегия Net Zero к 2050 году продвигает солнечные панели, интеллектуальные системы водоснабжения и сертифицированные LEED проекты для застройщиков.
Masdar и DEWA (Dubai Electricity & Water Authority) также продвигают инициативы в области чистой энергии, такие как солнечный парк имени Мохаммеда ибн Рашида Аль Мактума.
Несмотря на то, что устойчивость становится ключевым направлением, предприятия должны ориентировать свои организации на то, чтобы сделать экологичное строительство неотъемлемой частью, чтобы иметь лучшие возможности для содействия соблюдению нормативных требований и привлечения экологически сознательных инвесторов.
7. Технологическая интеграция
Технологическая интеграция является основным фактором успеха коммерческой недвижимости Дубая, поскольку глобальная бизнес-среда становится все более цифровой. Умные технологии позволяют владельцам повышать эксплуатационную эффективность, улучшать опыт арендаторов и оставаться конкурентоспособными в долгосрочной перспективе.
Системы управления интеллектуальными зданиями (BMS)
Коммерческие объекты в Дубае используют BMS с поддержкой искусственного интеллекта для энергоэффективности, профилактического обслуживания и мониторинга в реальном времени.
Более интеллектуальные датчики позволяют сократить потери энергии, снизить затраты и повысить устойчивость.
- Использование технологии интеллектуальной сети DEWA повышает возможности эффективного использования энергии.
PropTech и ИИ в сфере недвижимости
- Решения PropTech, такие как инструменты анализа рынка на основе ИИ, помогают инвесторам делать осознанный выбор.
- Автоматизированное программное обеспечение для управления недвижимостью упрощает процессы аренды, отслеживания технического обслуживания и общения с арендаторами.
- Земельный департамент Дубая (DLD) запустил транзакции на основе блокчейна, которые повышают прозрачность сделок с недвижимостью.
Рабочие пространства с поддержкой 5G и IoT
- Три (5G улучшает экосистемы интеллектуальных офисов) позволяют работать удаленно на высоких скоростях и с помощью автоматизации.
- Здания, вдохновленные интеллектуальным Интернетом вещей, также обеспечивают превосходную безопасность благодаря биометрическому контролю доступа и наблюдению с помощью ИИ.
8. Удержание и привлечение талантов
Международная бизнес-среда в Дубае привлекает профессионалов во всех областях. Однако они продолжают бороться с оттоком и приобретением из-за высокой стоимости жизни и большей конкуренции за квалифицированных работников. Чтобы привлечь и удержать лучших специалистов, компаниям необходимо внедрить стратегические методы управления рабочей силой.
Проблемы найма талантов
1. Высокая стоимость жизни
- В исследовании Mercer за 2024 год о стоимости жизни Дубай занял 15-е место среди самых дорогих городов мира.
- Им сложно поддерживать комфортный образ жизни ежедневно из-за высоких цен на аренду.
2. Конкуренция за квалифицированных работников
- Растущий спрос приводит к дефициту нишевых талантов, особенно в таких секторах, как финансы, недвижимость и технологии.
- Кроме того, компании должны предоставлять конкурентоспособные зарплатные пакеты, жилищные пособия и возможности карьерного роста, чтобы привлечь наиболее квалифицированных кандидатов.
Стратегии удержания бизнеса
1. Расширенные льготы для сотрудников
- Компании все чаще предоставляют гибкие графики работы, медицинские льготы и пособия на образование для детей сотрудников.
- Чтобы удержать ключевых сотрудников, некоторые компании предлагают долгосрочные стимулы, такие как опционы на акции и спонсорство Golden Visa.
2. Карьерный рост и обучение
- Инвестиции в программы профессионального развития посредством сертификации и обучения помогают удерживать сотрудников.
- Программы повышения квалификации в соответствии с Dubai Smart Vision 2030 позволяют специалистам оставаться в курсе последних событий и быть конкурентоспособными.
9. Геополитические факторы
Рынок коммерческой недвижимости в Дубае также подвержен региональным геополитическим изменениям, которые могут повлиять на доверие инвесторов и экономическую стабильность. Эти проблемы требуют, чтобы компании и инвесторы оставались информированными и гибкими в условиях динамичных операционных условий.
Регион и региональная стабильность
- Геополитическая напряженность на Ближнем Востоке оказывает давление на рыночные настроения. Колебания прямых иностранных инвестиций (ПИИ) могут возникнуть из-за любой региональной нестабильности.
- Нейтралитет ОАЭ в международных конфликтах помог сохранить экономическую устойчивость.
Международные экономические санкции и торговая практика
- Настроения инвесторов, тем временем, формируются меняющимся ландшафтом международных торговых соглашений, санкций и цен на нефть.
- Статус Дубая как регионального торгового центра делает его восприимчивым к колебаниям в мировой экономике.
10. Правила охраны труда и техники безопасности
Коммерческая недвижимость Дубая сделала правила охраны труда и техники безопасности главным приоритетом после пандемии. Более строгие меры по обеспечению соответствия защищают здоровье и безопасность жителей и сохраняют привлекательность офисных и торговых помещений.
Более строгие стандарты соответствия
- Муниципалитет Дубая и Управление здравоохранения Дубая (DHA) также внедрили строгие меры безопасности для вентиляции, санитарии и дизайна рабочего пространства.
- Регулярные воздушные фильтры, а также очистка систем HVAC, техническое обслуживание компонентов HVAC и поддержание общих зон гарантируют, что качество воздуха в помещении (IAQ) соответствует правилам IAQ, а также нормам пожарной безопасности.
Пожарная безопасность и готовность к чрезвычайным ситуациям
- Новые сооружения должны иметь автоматизированные системы пожаротушения, двери выхода должны открываться наружу, и должен быть четкий план эвакуации.
- Чтобы соответствовать Кодексу пожарной безопасности и безопасности жизнедеятельности ОАЭ, застройщикам необходимо проводить регулярные проверки безопасности.
Закрытие
Рынок коммерческой недвижимости Дубая находится на перепутье, его быстрый рост сдерживается некоторыми серьезными проблемами. Спрос на коммерческую недвижимость в городе высок из-за сильного экономического роста и растущей деловой активности, но ограничения предложения, растущие эксплуатационные расходы и резкое падение инфраструктуры сохраняют высокие барьеры. Также существует конкуренция со стороны соседних рынков, меняющихся нормативных рамок и требований к экологической устойчивости, которые требуют стратегических решений.
Заинтересованные стороны должны принять инновации и проактивное планирование, чтобы оставаться ведущим мировым коммерческим центром. Благодаря инвестициям в интеллектуальные технологии, устойчивое развитие и модернизацию инфраструктуры мы можем превратить эти проблемы в возможности.
Что еще более важно, защита конфиденциальности данных и введение норм искусственного интеллекта будут безоговорочно использоваться для повышения доверия инвесторов и обеспечения долгосрочного поддержания рынка.
При правильном подходе, росте, инновациях и благоприятной среде для бизнеса Дубай может сохранить свою силу в коммерческой недвижимости. Принимая правильные меры, город останется магнитом для инвесторов, предприятий и предпринимателей, закрепив свой статус как мирового коммерческого центра.
Подробнее...
