Дубай Марина (Dubai Marina) – это самый востребованный район на рынке недвижимости в ОАЭ; он включает в себя самые роскошные высотные здания, живописную набережную и привлекает инвесторов. Будучи популярным местом проживания и привлекательным направлением для иностранных инвестиций, он представляет собой особое сочетание образа жизни и прибыльных доходов.
Поскольку рынок недвижимости Дубая в 2026 году будет стремительно развиваться, понимание ситуации в Дубай Марине крайне важно для опытных инвесторов. В этом блоге мы рассмотрим последние рыночные тенденции, текущие цены на недвижимость и потенциальную рентабельность инвестиций в этом престижном районе, чтобы помочь вам решить, стоит ли инвестировать в него.
Краткий обзор Дубай Марины
Дубай Марина – это фешенебельный прибрежный район, включающий более 200 жилых зданий, расположенных вдоль главного канала длиной 3,5 км, который предлагает как роскошный образ жизни, так и прекрасные виды. В 2025 году средняя цена продажи квартир выросла на 1,4%, при этом средняя цена за квадратный фут увеличилась на 8,7%.
Средняя цена продажи квартир составляет около 2661 дирхама за квадратный фут по сравнению с 1580 дирхамами два года назад. В первом квартале 2025 года наблюдался рост годовой арендной платы за квартиры в Дубае на 9,0%, что привело к увеличению средней валовой доходности в районе Дубай Марина почти до 7,2%.
Квартиры с одной и двумя спальнями сдаются в аренду по цене 128 000 и 201 000 дирхамов соответственно, что представляет собой впечатляющий рост годовой арендной платы. Этот прирост капитала и постоянная арендная плата, а также нулевые налоги на недвижимость, полностью финансируемые застройщиком схемы платежей, близость к JBR, Bluewaters Island и транспортная доступность до метро, делают Дубай Марину местом, привлекательным для тех, кто ищет роскошный образ жизни и богатства.
Лучшие здания в Дубай Марина и тенденции цен
Ниже представлен список лучших жилых башен в Дубай Марина с учетом роста цен:
1. Башня Escan Marina
Рентабельность инвестиций: 2-комнатные квартиры имеют самую высокую рентабельность инвестиций — 7,83%.
Тенденции цен: Цены в башне Escan Marina начинаются от 1 225 000 дирхамов ОАЭ.
Рост цен: Средняя цена недвижимости выросла на +16,46%, а цена за квадратный фут увеличилась на +15,84% в годовом исчислении.
2. Marina Pinnacle Tower
Рентабельность инвестиций: 3-комнатная квартира предлагает более высокую рентабельность инвестиций — 8,02%.
Тенденции цен: Цены в Marina Pinnacle Tower начинаются от 1 475 000 дирхамов ОАЭ.
Рост цен: Средняя цена недвижимости выросла на +8,57%, а цена за квадратный фут — на +8,46% за год.
3. Marina Tower
Рентабельность инвестиций: 1-комнатная квартира имеет самую высокую рентабельность инвестиций — 6,81%.
Тенденции цен: Цены в Marina Tower начинаются от 1 720 000 дирхамов ОАЭ.
Рост цен: Средняя цена выросла на +4,72%, а цена за квадратный фут подскочила на +14,73% в годовом исчислении.
4. Marina Diamond
Рентабельность инвестиций: Квартира с 1 спальней предлагает самую высокую рентабельность инвестиций — 7,15%.
Тенденции цен: Цены в Marina Diamond начинаются от 947 000 дирхамов ОАЭ.
Рост цен: Средняя цена недвижимости выросла на +5,14%, а цена за квадратный фут — на +7,91% за год.
Тенденции аренды в Dubai Marina
| Тип квартиры | Средняя цена аренды |
|---|---|
| Студия | 76 000 |
| 1 спальня | 128 000 |
| 2 спальни | 201 000 |
| 3 спальни | 253 000 |
| 4 спальни | 375 000 |
Тенденции продаж в Дубай Марина
| Тип квартиры | Средняя цена продажи |
|---|---|
| Студия | 1 163 500 |
| 1 спальня | 2 196 000 |
| 2 спальни | 2 866 000 |
| 3 спальни | 4 330 000 |
4 спальни | 4 320 000 |
Тенденции рынка
Цены взлетели примерно на 60% менее чем за пять лет (с 2020 года по первое полугодие 2025 года - с 1050 до ~1680 дирхамов за кв. фут), что соответствует среднегодовому темпу роста в 9,8% за 5 лет.
Цены на квартиры на набережной выросли примерно на 7,8% в годовом исчислении к середине 2025 года, и инвесторы ожидают ежегодного роста на 6-10% в будущем.
Средняя цена за кв. м в районе Марина в первом квартале 2024 года выросла на 12,5%; общая сумма сделок с жильем в Дубае в первом квартале 2024 года составила 87,9 млрд дирхамов.
Долгосрочная аренда до 6% валовой доходности для студий/1-комнатных квартир; Краткосрочная аренда иногда приносит двузначную прибыль.
В районе Марина также запускаются проекты на стадии строительства (например, Marina Shores, LIV Waterside, Studio One), которые быстро раскупаются благодаря выгодным планам оплаты и беспрецедентному спросу со стороны иностранных инвесторов.
Текущий диапазон рентабельности инвестиций (2026 г.)
Квартиры с одной спальней имеют самую высокую рентабельность инвестиций — 12,59%, а квартиры с четырьмя спальнями — около 8,27%. Квартиры с тремя спальнями имеют около 6,16% рентабельности. Рентабельность квартир с двумя спальнями, с другой стороны, составляет в среднем 5,81%. Квартиры-студии имеют рентабельность инвестиций 5,75%.
| Тип квартиры | Рентабельность инвестиций |
|-------------|-------------|
| Студия | 5,75 % |
| 1-комнатные | 12,59 % |
| 2-комнатные | 5,81 % |
| 3-комнатные | 6,16 % |
| 4-комнатные | 8,27 % |
Рентабельность инвестиций в лучшие здания в Дубай Марина
Квартиры с 2 спальнями обеспечат максимальную рентабельность инвестиций в размере 7,83%. Квартиры с 1 спальней обеспечат примерно 6,95% рентабельности. Рентабельность студийных квартир составляет примерно 6,70%.
Наилучшая рентабельность инвестиций в систему Marina Pinnacle – это квартира с 3 спальнями, которая приносит 8,02%. Однокомнатная квартира приносит около 6,87% рентабельности инвестиций (ROI). Двухкомнатная квартира также приносит около 6,87% ROI.
Квартиры с одной спальней обеспечивают наилучшую рентабельность инвестиций в Marina Tower — 6,81%. Двухкомнатные квартиры имеют примерно 6,60% ROI. Трехкомнатные квартиры имеют ROI примерно 5,96%.
Квартиры с двумя спальнями имеют наиболее перспективную рентабельность инвестиций — 7,77% — в Marina Diamonds. Квартиры-студии приносят 7,45% ROI. Однокомнатные квартиры дают ROI около 7,04%.
Дубай Марина: факторы роста и многое другое
1. Стратегическое расположение и привлекательный образ жизни
Расположение Дубай Марины выгодно, поскольку это отличный выбор для проживания профессионалов, так как она находится между стратегически важными районами, а именно Дубай Интернет Сити, Медиа Сити и JLT.
Это обеспечивает удобную и роскошную жизнь, поскольку район напрямую связан с пляжем, имея более 8 км набережных.
2. Благоприятная для инвесторов политика и визовые льготы
В Дубае нет налога на недвижимость, налог на прирост капитала и налог на наследство, поэтому недвижимость можно сдавать в аренду с гарантированной прибылью от перепродажи, в отличие от большинства городов мира.
Введение таких мер, как «Золотая виза» (доступная для инвестиций в недвижимость на сумму более 1 млн дирхамов ОАЭ) и 100% иностранное владение, значительно повышает привлекательность инвестиций для иностранных инвесторов.
3. Цифровая трансформация и прозрачность транзакций
Цифровая платформа REST ускоряет завершение транзакций, а проверка прав собственности на основе блокчейна и системы оценки с использованием ИИ также способствуют поддержанию более безопасного и прозрачного процесса.
Обязательная отчетность по крупным сделкам с использованием наличных или криптовалюты минимизирует риски незаконных средств и повышает доверие инвесторов.
4. Растущий спрос и экономический импульс
В 2025 году количество сделок с жилой недвижимостью в Дубае выросло на 30,9% в годовом исчислении (215 700 сделок, 686,8 млрд дирхамов ОАЭ), а только за декабрь 2025 года — на 46,4% в месячном индексе (63,1 млрд дирхамов ОАЭ).
В 2025 году рынок по-прежнему привлекают более 6700 миллионеров, и более 200 национальностей инвестируют в него, при этом лидируют Индия, Великобритания, Пакистан, Китай и Россия.
5. Высокая арендная плата и доходность
Dubai Marina обеспечивает одну из самых высоких доходностей в городе: студии часто приносят 6% валовой прибыли, чему способствует постоянный спрос со стороны экспатов, удаленных работников и туристов.
6. Ограничения предложения и будущий потенциал
Основная часть района Марина уже построена, что означает, что дальнейшее предложение будет низким, что будет способствовать устойчивому росту цен и арендной платы в будущем.
Быстрый рост предложения строящейся недвижимости в Дубае не наблюдается в районе Марина, и поэтому он лучше противостоит опасности переизбытка предложения.
7. Устойчивое развитие и интеллектуальное строительство
Новые правила, введенные в 2026 году, предусматривают требования к «зеленому» строительству, «зеленой» модернизации и повышению уровня интеллектуальности зданий, что соответствует концепции «нулевого выброса углерода» в Дубае к 2050 году.
Что дальше: 2026 год и далее
В районе Дубай Марина большая часть земли уже застроена, и это может стать привлекательным фактором, способствующим дальнейшему росту цен и арендной платы в ближайшие годы.
Новые тенденции уделяют внимание «зеленому» строительству, технологически усовершенствованному образу жизни и управлению зданиями с использованием искусственного интеллекта, что делает их более привлекательными в будущем. * Близость к острову Блууотерс, комплексу Айн Дубай и новым круизным терминалам означает, что поток посетителей, а также доходность от краткосрочной аренды будут продолжать расти.
Увеличение числа покупателей, поскольку люди стремятся к безопасности активов, месту жительства и миграции образа жизни, особенно россияне, индийцы, китайцы и европейцы.
Приближаемся к цели!
Дубай Марина является одним из самых успешных районов недвижимости в Дубае, сочетая в себе стиль жизни и принципы инвестирования. Благодаря растущей стоимости недвижимости, максимальной доходности от аренды и сохраняющейся тенденции роста населения и привлечения международных инвесторов, он представляет собой убедительный аргумент в пользу долгосрочного расширения.
Его позиции дополнительно укрепляются благоприятной для инвесторов политикой, небольшим предложением новых проектов и высокой ликвидностью. Дубай Марина всегда оставалась одним из самых привлекательных и востребованных районов ОАЭ, независимо от того, нужна ли вам прибыль от прироста капитала, арендная недвижимость или роскошный дом для проживания. Это очевидно, и пора воспользоваться возможностью в 2026 году.
Часто задаваемые вопросы о рынке недвижимости Дубай Марины
Какого типа арендаторов могут ожидать покупатели, приобретающие недвижимость в Дубай Марине?
Этот прибрежный район Дубая обычно привлекает деловых путешественников, молодых специалистов, высокооплачиваемых экспатов, членов экипажей авиакомпаний, удаленных работников и туристов.
Перенасыщен ли рынок недвижимости Дубай Марины?
Дубай Марина — это полностью развитый прибрежный район по сравнению с более новыми районами. Ограниченное пространство для будущего строительства высотных зданий дает преимущество в росте арендной платы и долгосрочной стабильности цен.
Могу ли я купить недвижимость в Дубай Марине, будучи экспатом?
Классификация Дубай Марины как зоны свободного владения позволяет иностранным инвесторам и экспатриантам покупать и получать 100% права собственности.
Подходит ли Дубай Марина для получения прибыли от краткосрочной аренды, включая Airbnb?
Дубай Марина занимает первое место среди районов, рассматриваемых инвесторами для сдачи в аренду через Airbnb или краткосрочной аренды.
Читать далее
