Рынок недвижимости Дубая привлекает международных инвесторов, и два имени неизменно остаются в списке: Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence (JBR). Оба района предлагают проживание на берегу моря, развитую инфраструктуру и отличное местоположение. Так какой из них принесет большую прибыль? Независимо от того, предпочитаете ли вы получать краткосрочный доход от аренды или долгосрочный прирост капитала, удачное местоположение будет иметь большое значение. В этой статье представлено сравнение Dubai Marina и JBR по ключевым аспектам инвестиций, таким как цены, доходность, спрос и потенциал роста, что поможет вашим инвестициям увеличить доход. ## Обзор района
1. Дубай Марина
Дубай Марина — самый востребованный жилой район Дубая с более чем 200 жилыми зданиями, включая некоторые из культовых небоскребов, например, Башню Кайан и Марина Гейт. Здесь есть искусственный канал длиной 3,5 км с ресторанами, торговыми центрами и яхт-клубами. К 2025 году средняя цена за квадратный фут (м2) в Дубай Марине, по оценкам, составит около 2400 дирхамов ОАЭ, а средняя доходность от аренды составит 5,47%. Доступность к бизнес-центрам, дубайскому метро и трамвайным линиям дополнительно повышает его высокий спрос среди работающих в этом районе.
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
JBR предлагает жилье на берегу моря в 40 жилых башнях, расположенных вдоль пляжа протяженностью 1,7 км. Променад Walk at JBR — популярное место для шопинга и ресторанов, а также развлекательный район The Beach — известные достопримечательности этого района. Средняя цена недвижимости здесь составляет 1550 дирхамов ОАЭ за кв. фут, а средняя доходность от аренды составляет 8%. Несмотря на относительно старый возраст зданий (в основном построенных в период с 2004 по 2010 год), район JBR по-прежнему считается одним из самых популярных мест среди семей и гостей, приезжающих на короткий срок, благодаря прямому доступу к пляжу и развитой индустрии аренды жилья для отдыха.
Типы недвижимости и динамика цен
1. Дубай Марина
В Дубай Марине представлен широкий выбор квартир, включая квартиры с 1–4 спальнями, дуплексы и роскошные пентхаусы в элегантных высотных зданиях. Также в районе Marina Gate есть несколько апартаментов с обслуживанием и элитные жилые комплексы.
Средняя цена продажи квартир средней и высокой категории на набережной в 2025 году составит около 1 920 000 дирхамов ОАЭ.
Стоимость 1- и 2-комнатных квартир будет варьироваться в диапазоне от 2 196 000 до 2 866 000 дирхамов ОАЭ, в зависимости от вида и качества строительства.
Начальная цена студии составит около 1 163 500 дирхамов ОАЭ, а стоимость виллы — более 4 389 000 дирхамов ОАЭ.
Небольшие квартиры пользуются спросом благодаря хорошей арендной плате и низкой стоимости.
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
JBR отличается наличием просторных квартир с 1–4 спальнями, а также роскошных пентхаусов и лофтов с 4 и 6 спальнями. Почти все здания имеют прямой выход на пляж и располагают торговыми точками на первом этаже.
В 2025 году типичная цена продажи элитных квартир на берегу составит около 1 975 000 дирхамов ОАЭ.
Цены на пентхаус с 4 спальнями начинаются от 7 200 000 дирхамов ОАЭ.
- Стоимость 2-3-комнатных квартир может варьироваться от 2 085 000 до 3 000 000 дирхамов ОАЭ.
- Большинство квартир, хотя и старые, были отремонтированы или находятся в благоустроенных районах с высокой туристической привлекательностью.
Доходность от аренды и заполняемость
1. Дубай Марина
В Дубай Марине также хороший доход от аренды, особенно от небольших квартир, таких как студии и апартаменты с одной спальней. Этот район пользуется большим спросом у профессионалов, одиноких людей и даже цифровых кочевников благодаря современному образу жизни, ночной жизни и близости к метро.
- Средняя валовая доходность от аренды: 5,47%
- Апартаменты с 1 спальней: апартаменты с самой высокой доходностью, с максимальной доходностью 6,11%
- Уровень заполняемости: 90% круглый год, иногда выше в пиковые зимние месяцы
- Краткосрочная аренда: аренда, которая пользуется популярностью у деловых путешественников и туристов; Airbnb высоко оценил этот проект, в основном в зданиях рядом с Marina Walk и Pier 7.
Диапазон арендной платы:
- Студии: 76 000 дирхамов ОАЭ в год
- 1 спальня: 128 000 в год
- 2 спальни: 201 000 в год
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
JBR привлекает туристов и семьи, которые хотят жить у моря. Благодаря большой площади квартир, они отлично подходят для сдачи в аренду через Airbnb и меблированных квартир в пиковые туристические сезоны. Несмотря на более старый возраст зданий, благодаря доступу к пляжу, доходность от аренды всё ещё высока.
Средняя валовая доходность от аренды: 8%
2-3-комнатные квартиры: Они очень популярны в краткосрочной аренде благодаря своей площади и расположению. * Заполняемость: от 92% до 95% в высокий сезон (с октября по апрель).
- Краткосрочная аренда: Отличные перспективы заработка при минимальном сроке аренды 1-2 года.
Диапазон арендной платы:
- 1 спальня: 95 000 дирхамов ОАЭ в год
- 2 спальни: 150 000 дирхамов ОАЭ в год
- 3 спальни: 190 000 дирхамов ОАЭ в год
Профили покупателей и рыночный спрос
1. Дубай Марина
Такие качества, как высокая окупаемость инвестиций, оживленное расположение и роскошный образ жизни, делают Дубай Марину одним из самых привлекательных районов для покупателей и арендаторов.
I) Профиль покупателя:
Одинокие специалисты и экспатрианты, ищущие современную жизнь с хорошими связями.
Высокая доходность от аренды и ликвидность, особенно для небольших квартир (студий и однокомнатных), были в центре внимания инвесторов.
Международные инвесторы из Европы, Великобритании, Индии и стран ССАГПЗ, стремящиеся к стабильному доходу в престижном районе.
II) Спрос на рынке:
Стабильная потребность в аренде со стороны сотрудников компаний в Dubai Media City, Internet City и DIFC.
Высокая привлекательность краткосрочной аренды в связи с деловыми поездками и мероприятиями (например, яхт-шоу, конференции).
Премиальное размещение обусловлено новыми башнями и апартаментами с обслуживанием.
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
JBR привлекает своим доступом к пляжу и ориентированным на отдых стилем жизни, что делает его еще одним типом инвесторов.
I) Профиль покупателя:
Семьи, которые ищут просторные апартаменты с удобствами для комфортного проживания.
Инвесторы сосредоточились на краткосрочном доходе от аренды, особенно на доходах от туризма и цифровых кочевников.
Покупатели вторичного жилья и конечные пользователи из Великобритании, России и Европы, для которых местоположение не имеет значения.
II) Рыночный спрос:
Спрос со стороны туристов в течение всего года был высоким, чему способствовали пляж, набережная The Walk и близлежащие окрестности острова Блюуотерс.
Инвестиции в недвижимость с полным или частичным видом на море неизменно дают более высокий результат с точки зрения стоимости аренды и перепродажи.
Несмотря на более старый возраст, расположение JBR обеспечило стабильный спрос, особенно в разгар туристического сезона.
Преимущества и недостатки каждого района
1. Дубай Марина
Преимущества:
- Высокий спрос на аренду в течение всего года, особенно среди профессионалов.
Элегантные небоскребы, новые проекты и брендовые дома.
Прямое сообщение с метро Дубая, трамваем и шоссе шейха Заеда.
Небольшие квартиры с очень высокой ликвидностью.
Marina Walk, Pier 7, ночные клубы, рестораны и магазины находятся в пешей доступности.
Минусы:
Могут быть пробки в часы пик, особенно в районе Marina Mall и Marina Walk.
Не все здания расположены на первой линии пляжа; вам придется идти до пляжа пешком или ехать на машине.
Здания с высоким статусом обычно влекут за собой более высокие эксплуатационные расходы.
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
Плюсы:
Бесплатный доступ к пляжу — это фактор, привлекающий туристов и семьи.
Хорошо смотрится в Airbnb и на отдыхе, особенно большие квартиры.
Квартиры с просторной планировкой, удобной инфраструктурой и пешеходной зоной.
Прогулочная зона, пляж, кинотеатры, кафе и игровые площадки — центр развлечений как для жителей, так и для туристов.
Минусы:
- Большинство башен были построены в период с 2004 по 2010 год и могут нуждаться в некоторой реконструкции.
- Мало входов/выходов, поэтому возникают пробки, особенно по выходным.
- Нет студий; ограничения на начальные инвестиции.
- Нет прямого метро; ближайшая станция метро — Marina.
Перспективы развития
1. Dubai Marina
- Такие проекты, как LIV Waterside, Marina Shores by Emaar и Sobha Sea Haven, вводят в эксплуатацию роскошные высотные башни нового поколения с самыми высокими в городе удобствами.
Краткосрочная цель — модернизация инфраструктуры, включая пешеходные дорожки, набережную и транспортную инфраструктуру.
Новые проекты сочетают в себе интеллектуальные технологии, бытовую технику и сертификацию экологичных зданий, привлекая инвесторов, заинтересованных в соблюдении принципов ESG.
2. Jumeirah Beach Residence (JBR)
- В самом JBR нет крупных планов нового строительства, но ведущие застройщики рассматривают возможность реконструкции старых башен и развития розничной торговли.
- Bluewaters Island (где расположены Ain Dubai и роскошные курорты) и текущая реконструкция в районе Дубайской гавани способствуют развитию JBR в долгосрочной перспективе.
- Дубай планирует привлечь больше туристов благодаря агрессивной маркетинговой стратегии, направленной на увеличение числа туристов более чем на 25 миллионов к 2030 году; JBR станет бенефициаром, поскольку станет прибрежным туристическим районом.
Близится к завершению!
Как JBR, так и Dubai Marina, по всей видимости, обладают хорошим инвестиционным потенциалом, однако они ориентированы на различные стратегии. Dubai Marina — идеальный выбор для инвесторов, ориентированных на ликвидность, более высокие доходы от аренды и новые квартиры, особенно студии и апартаменты с одной спальней. Район динамичен, имеет развитую сеть и привлекает профессионалов.
Однако JBR — хороший выбор с точки зрения краткосрочной арендной выручки, учитывая его расположение вдоль пляжей и туристическую привлекательность. Он больше подходит инвесторам, ориентированным на более просторные помещения и стабильный спрос в праздничные дни. Если вам нужна высокая оборачиваемость и рост капитала, обратите внимание на Marina. А если речь идет об управляемой доходности и кредитном плече на берегу моря, обратите внимание на JBR. Принимайте решение, исходя из профиля риска и стратегии.
Подробнее...
