Дубай против Лондона, Парижа и Нью-Йорка: какой город предложит лучшую доходность от аренды в 2026 году?

Доходность от аренды в Дубае по сравнению с Лондоном, Парижем и Нью-Йорком демонстрирует один из самых больших разрывов в доходах среди основных мировых рынков недвижимости в 2026 году. Средняя валовая доходность в Дубае примерно вдвое выше, чем в остальных трех городах. Этот разрыв не случаен. Он отражает структуру налогообложения, оборота и регулирования, которые влияют на то, сколько инвестор получает на руки.

В этом руководстве сравниваются валовая доходность, чистая доходность после вычета реальных затрат и структурные причины различий. В нем также рассматривается, какой тип недвижимости показывает лучшие результаты в каждом городе, поскольку доходность резко варьируется даже в пределах одного рынка. Вы сможете не только определить, какой город окажется лучшим на бумаге, но и понять, как это происходит и что важно для ваших инвестиционных перспектив.

Лидеры по валовой доходности от аренды 2026

Дубай значительно опережает другие города по показателю доходности. Лондон, Париж и Нью-Йорк расположены близко друг к другу, каждый из них подвержен схожему налоговому и регуляторному давлению, несмотря на совершенно разную историю рынка.

Дубай лидирует с большим отрывом. Среди других городов Нью-Йорк немного опережает Париж по количеству многоквартирных домов в пригородах, в то время как Лондон и Париж в среднем отличаются друг от друга всего на полпроцента.

Валовая доходность против чистой доходности: что на самом деле попадает в ваш карман

Валовая доходность измеряет годовую арендную плату по отношению к цене покупки до вычета каких-либо расходов. Чистая доходность вычитает налоги, плату за обслуживание, плату за управление и страховку, показывая, что вы фактически получаете в конце года. Разница между этими двумя показателями сильно варьируется в зависимости от города.

Разница в доходности Дубая невелика, поскольку в нем нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендной платы. Лондон, Париж и Нью-Йорк теряют значительную часть валовой доходности из-за налогов и расходов на содержание, что еще больше сокращает их реальное преимущество в доходности по сравнению с Дубаем. Именно поэтому сравнение только валовой доходности может ввести в заблуждение любого, кто планирует серьезные трансграничные инвестиции.

Даже в нижнем диапазоне чистая доходность Дубая превосходит верхний диапазон всех остальных городов в этом списке после учета реальных затрат. Это самый важный показатель для любого инвестора, сравнивающего эти четыре рынка только по доходности.

Дубай: Почему существует преимущество в доходности

Преимущество в доходности от аренды в Дубае обусловлено различными структурными факторами, а не рыночным ажиотажем. Отсутствие ежегодного налога на недвижимость, налога на доход от аренды и налога на личный доход. Большое количество мобильных экспатриантов приводит к высокой текучести арендаторов и предотвращает закрепление арендной платы, то есть ее удержание на низком уровне относительно рыночной арендной платы.

В большинстве районов с правом собственности на землю разрешена краткосрочная аренда, что дает арендодателям дополнительный источник дохода, которого у них нет в более регулируемых городах. Все это обусловлено не одним большим фактором, а сочетанием всех этих факторов, работающих вместе; следовательно, преимущество сохраняется на протяжении различных циклов рынка недвижимости.

Лондон: Стабильный доход, более высокие затраты

Лондон предлагает высокий долгосрочный спрос и глубокую ликвидность, но доходность значительно ниже, чем в Дубае. Муниципальный налог, гербовый сбор для арендодателей и подоходный налог с прибыли от аренды существенно снижают доходность за типичный период владения.

Наихудшие показатели доходности наблюдаются в престижных районах центрального Лондона, поскольку цены там самые высокие по отношению к достижимой арендной плате. Квартиры меньшего размера в отдаленных районах, таких как Кройдон или Баркинг, как правило, превосходят по валовой доходности квартиры в престижных районах, хотя все еще значительно отстают от среднего показателя по Дубаю. Затраты на финансирование также оказывают большее влияние на доходность в Лондоне, поскольку ипотечные ставки остаются высокими по отношению к росту арендной платы, что еще больше ограничивает возможности инвесторов, использующих заемные средства.

Paris: Regulation Shapes the Number

В Париже действует контроль за арендной платой, известный как encadrement des loyers, в большинстве центральных округов. Это напрямую ограничивает достижимую арендную плату независимо от реальной рыночной стоимости или состояния недвижимости. Налог на недвижимость, известный как taxe foncière, и плата за совместное владение дополнительно снижают чистую доходность, часто превышая аналогичные затраты в Лондоне при сопоставимых условиях.

Инвесторы, как правило, находят более высокую доходность за пределами зон с регулируемой арендной платой, в районах, расположенных за пределами центра города, где не действуют ограничения на арендную плату, а цены на покупку остаются сравнительно ниже, что обеспечивает более приемлемый баланс между ценой и достижимой арендной платой.

Нью-Йорк: Высокие цены, высокие затраты на содержание

Чрезвычайно высокая стоимость недвижимости в Нью-Йорке по отношению к достижимой арендной плате снижает валовую доходность на большей части Манхэттена, особенно в элитных высотных зданиях, построенных с расчетом на рост стоимости капитала, а не на получение дохода. Плата за содержание кооперативных и кондоминиумных квартир, часто называемая общими платежами, плюс налог на недвижимость, добавляют значительные затраты на содержание сверх самой покупной цены.

Многоквартирные дома в пригородах Бруклина и Квинса, как правило, превосходят по доходности квартиры на Манхэттене, предлагая более выгодное соотношение между ценой покупки и достижимой арендной платой, особенно вблизи транспортных коридоров с высоким спросом со стороны арендаторов.

Лучший тип недвижимости по доходности, по городам

Доходность каждого типа недвижимости значительно отличается не только от других городов, но и внутри самого города. Использование среднего значения может скрывать существенные различия в распределении объектов недвижимости, их размерах и микролокациях. В таблице ниже указан наиболее успешный тип недвижимости на каждом рынке и причины, по которым он показывает лучшие результаты, чем остальные объекты недвижимости в этом городе.

Доходность — не вся история: компромисс между ростом стоимости

Указанные выше различия в типах недвижимости важны, но доходность — лишь одна часть инвестиционного решения. Лондон, Париж и Нью-Йорк имеют долгую историю стабильного роста стоимости капитала и стабильности валюты, что привлекает инвесторов, стремящихся сохранить капитал, даже при более низком годовом доходе.

Преимущество доходности Дубая обусловлено более молодым рынком и более высокой волатильностью цен в разных циклах, что подходит другому типу инвесторов с другим временным горизонтом. Правильный выбор зависит от того, оптимизируете ли вы доход сегодня или долгосрочную сохранность капитала на десятилетие или более.

Многие глобальные инвесторы владеют недвижимостью в нескольких из этих городов именно по этой причине, используя преимущества каждого рынка, а не выбирая один единственный победитель.

Краткое изложение

Дубай явно опережает четыре города по валовой и чистой доходности от аренды. Это преимущество сохраняется на протяжении последних нескольких лет и нескольких рыночных циклов. Лондон, Париж и Нью-Йорк предлагают более стабильное место для получения дохода с меньшей доходностью, с меньшим риском волатильности и высоким уровнем ликвидности и рынков капитала, которые по-прежнему привлекают многих инвесторов, особенно тех, кто заботится о накоплении капитала для нескольких поколений.

Ни один из подходов не является неправильным, но они служат разным инвестиционным целям и разным временным рамкам инвесторов. Если для вас приоритетом является стабильный доход от аренды, то сегодня преимущество Дубая по доходности трудно превзойти ни в одном сопоставимом глобальном городе.

Если же важнее сохранение капитала и зрелость рынка, то остальные три города остаются сильными, хорошо зарекомендовавшими себя вариантами, которые стоит держать наряду с инвестициями в Дубай.

Часто задаваемые вопросы о доходности от аренды в мире