Рынок строящейся недвижимости в Дубае занимает лидирующие позиции среди наиболее привлекательных инвестиционных каналов на мировом рынке недвижимости. Благодаря хорошо организованным системам оплаты, привлекательным ценам на этапе строительства и перспективам роста капитала, эта недвижимость продолжает привлекать как граждан ОАЭ, так и иностранцев.
Тем не менее, несмотря на огромные преимущества новых проектов, они также создают для покупателей риски, которые часто игнорируются. Большинство неудачных инвестиций в Дубае связаны не с колебаниями рынка, а с ошибками инвесторов в процессе покупки. Недостаточное изучение застройщика, игнорирование юридических требований и неправильный расчет планов оплаты могут существенно повлиять на доходность.
Покупатели строящейся недвижимости должны распознавать эти распространенные ошибки, прежде чем вкладывать капитал. Это не только обеспечит защиту инвестиций, но и позволит принять взвешенное и устойчивое инвестиционное решение.
Преодоление сложностей: основные ошибки, которых следует избегать при покупке недвижимости на стадии строительства в Дубае
1. Непроверка истории застройщика
Недостаточная проверка истории застройщика — одна из самых распространенных ошибок, которые совершают покупатели недвижимости на стадии строительства. Слепое доверие к маркетингу без тщательной оценки истории застройщика может привести к значительным потерям.
История сдачи объектов и репутация застройщика имеют решающее значение для успеха ваших инвестиций. Застройщики с неясным портфелем, низким качеством строительства и ограниченной финансовой стабильностью увеличивают вероятность задержек сдачи объектов и изменений в проекте.
Инвесторы часто делают акцент на демонстрационных квартирах и привлекательных брошюрах, игнорируя проекты, завершенные застройщиками в прошлом. Предыдущие сдачи объектов застройщиком раскрывают важные показатели, включая качество строительства, стандарты обслуживания и соответствие обещанным конфигурациям после завершения строительства.
При покупке недвижимости на стадии строительства в Дубае инвесторы должны проанализировать, были ли предыдущие проекты сданы в срок или были ли профессионально решены проблемы после сдачи объекта. Без такого тщательного анализа покупатели могут столкнуться с повышенным риском в проектах, которые не соответствуют ожиданиям клиентов или испытывают трудности на рынках аренды и перепродажи.
2. Игнорирование юридических требований и договорных деталей
Еще одна распространенная ошибка инвесторов — игнорирование тщательного изучения правовой базы, особенно в отношении новых объектов недвижимости. Договоры купли-продажи на стадии строительства в Дубае являются юридически обязывающими документами, которые охватывают права и обязанности обеих сторон; однако многие покупатели подписывают их, не до конца понимая условия.
Это может привести к многочисленным спорам в будущем, связанным со штрафными санкциями, сроками поставки и изменениями в проекте.
Договоры купли-продажи часто включают пункты, касающиеся внесения застройщиками незначительных изменений в планировку или размер квартиры. Инвесторы, которые не изучают эти положения, могут впоследствии почувствовать себя обманутыми, когда спецификации незначительно отличаются от первоначальных заявлений.
Игнорирование пунктов, касающихся компенсации за задержки, прав на отмену или механизмов разрешения споров, создает ненужные риски для инвесторов. Юридическая проверка не является необязательной; это ключевой элемент покупки недвижимости на этапе строительства, защищающий инвесторов в условиях регулирования Дубая.
3. Игнорирование регистрации проекта и проверки эскроу-счета
Правила рынка недвижимости Дубая требуют, чтобы все проекты на этапе строительства были зарегистрированы в DLD. Кроме того, каждый проект на этапе строительства обязательно связан с эскроу-счетом для защиты средств покупателей.
Небрежность инвесторов при проверке эскроу-счетов — критическая ошибка. Новые участники рынка часто предполагают, что соблюдение нормативных требований происходит автоматически, и не проверяют самостоятельно данные эскроу-счета или регистрацию проекта.
Неполная проверка подвергает инвесторов финансовому риску, если средства проекта не обеспечены должным образом. Эскроу-счета резервируют платежи исключительно для финансирования строительства. Инвесторы также обязаны подтвердить регистрационный номер участка в RERA, а также статус эскроу-счета до осуществления каких-либо платежей.
Если вас интересует покупка или аренда недвижимости в Дубае, вот лучшие варианты для вас:
For Rent
дирхам 90,000 / Yearly
Сдается в аренду новая однокомнатная квартира в стиле «умный дом» в районе Бингхатти Аврора, JVC District 12.
Jumeirah Village Circle (JVC)
For Sale
дирхам 3,950,888
Роскошная 3-комнатная квартира на продажу в районе Golf Hillside, Dubai Hills Estate.
Дубай Хиллз Эстейт
4. Неправильная интерпретация ценности местоположения за пределами маркетинговой привлекательности
Местоположение обычно рекламируется как преимущество в проектах на стадии строительства, но покупатели, приобретающие жилье впервые, и новые инвесторы не до конца понимают, что действительно определяет ценность в долгосрочной перспективе. Многих покупателей привлекают развивающиеся районы из-за доступных цен, и они не оценивают готовность инфраструктуры, планы развития окружающей территории и транспортную доступность.
Инвесторам крайне важно оценить, включена ли в генеральный план близлежащая инфраструктура, включая торговые центры, школы, общественный транспорт и дороги. Хотя раннее приобретение недвижимости в развивающихся районах может быть плодотворным, оно также сопряжено с риском, если прогнозы роста нереалистично оптимистичны. Полагаться исключительно на будущие обещания без доказательств их выполнения может привести к негативным последствиям для покупателей.
5. Непонимание финансовых обязательств и планов платежей
Поэтапная структура платежей является определяющей особенностью новых объектов недвижимости в Дубае, но она также остается одним из наиболее неправильно понимаемых аспектов на рынке недвижимости. Многие покупатели принимают решение, не оценив глубоко свою долгосрочную платежеспособность.
Низкие первоначальные взносы кажутся привлекательными, но последующие платежи, привязанные к этапам строительства, часто делают управление денежными потоками неуправляемым для некоторых инвесторов. Поэтому полное знание схемы платежей, штрафов за просрочку платежей и обязательств по передаче объекта может предотвратить нарушения контракта со стороны покупателей, а также финансовое давление.
Прежде чем принимать решение, разработайте финансовую стратегию, чтобы оценить свой прогнозируемый доход, резервы ликвидности и финансовые возможности для реалистичной поддержки запланированного плана платежей со стороны застройщика. Разрыв в ожиданиях может привести к штрафам или принудительной перепродаже, что в конечном итоге снизит общую прибыль от инвестиций.
6. Понимание дополнительных затрат
Чрезмерное внимание к цене за единицу и игнорирование скрытых затрат — распространенная ошибка среди инвесторов, рассматривающих новые объекты недвижимости в Дубае. Помните о дополнительных финансовых обязательствах, связанных с покупкой на этапе строительства, которые могут практически повлиять на доходность.
Типичные дополнительные расходы включают плату за обслуживание, комиссию агента, регистрационный сбор DLD, плату за передачу права собственности и плату за ипотеку (если применимо). Покупатели, не учтенные в бюджете дополнительные расходы, могут столкнуться с неожиданными потребностями в наличных средствах при сдаче объекта или переоценить чистую доходность.
В частности, плата за обслуживание различается в зависимости от проекта, а размер недвижимости и предоставляемые удобства влияют на эти различия. Необходимо тщательно изучить эти расходы, поскольку они в значительной степени влияют на рентабельность аренды.
7. Выход на рынок без четкого понимания циклов спроса и предложения
Динамичный рынок недвижимости Дубая работает циклически, и инвесторы, рассматривающие покупку недвижимости на стадии строительства, обычно совершают ошибку, упуская из виду общие тенденции предложения. Покупка в сегментах с избыточным предложением или во время агрессивных этапов запуска может остановить рост цен и поглощение арендной платы.
Кроме того, большое количество аналогичных объектов, выпущенных на рынок, одновременно снижает стоимость перепродажи. Инвесторы должны изучать показатели поглощения рынка, сопоставимые показатели проектов и данные о сделках. Инвестиции могут стать долгосрочным успехом для покупателей, если они сочетают выбор момента выхода на рынок с правильным выбором активов.
По нашим рекомендациям, вот лучшие варианты для покупки строящейся недвижимости в Дубае:
Off PlanStarting from дирхам 3,600,000
Отели и резиденции Inaura от Arada
Центр Дубая
Off PlanStarting from дирхам 650,000
Nirvana Residences 1 от Meraki
Дубайский производственный город
8. Анализ, проводимый под давлением продаж или импульсивным решением
Ограниченные по времени предложения, льготы для ранних покупателей и распродажи планируются для создания срочности, но принятие импульсивного решения часто приводит к плохим результатам инвестиций. Инвесторы, спешащие к инвестиционным возможностям без должной осмотрительности, игнорируют достаточные исследования и считают, что спрос сам по себе гарантирует рост стоимости.
Опытные инвесторы анализируют фундаментальные показатели, а не реагируют на рекламное давление. Дисциплинированное инвестирование в строящуюся недвижимость предполагает понимание структуры квартир, сопоставимой цены за квадратный фут и анализ конкурирующих проектов. Покупка, основанная исключительно на эмоциях, также ослабляет переговорную силу.
9. Игнорирование четко определенной инвестиционной цели и стратегии выхода
Многие инвесторы привлекаются к строящимся объектам недвижимости в Дубае без четко определенной цели, которая связывала бы капитал с арендным доходом, перепродажей до завершения строительства или ростом стоимости. Инвесторы могут выбирать объекты, которые не соответствуют соображениям ликвидности или рыночному спросу, если у них нет четкой стратегии.
Инвесторы должны планировать стратегию выхода в момент покупки. Ожидаемые результаты становятся более точными, когда покупатели всесторонне понимают рыночные тенденции для аналогичных объектов, ограничения на перепродажу и потенциальную ценовую чувствительность. Отсутствие плана выхода часто приводит к снижению доходности или увеличению сроков владения.
10. Игнорирование задержек в строительстве и их финансового воздействия
В проектах, находящихся на стадии строительства, задержки являются общепризнанным риском. Однако многие инвесторы их не замечают. Несмотря на строгие правила Дубая, предусматривающие определенные меры защиты, задержки все равно могут повлиять на сроки возврата инвестиций и планирование денежных потоков.
Проекты с отложенной передачей вызывают опасения у инвесторов, которые рассчитывают на прогнозируемый доход от аренды. Поэтому крайне важно внимательно изучить пункты соглашения о задержках и понять механизмы компенсации. Инвесторы также должны разработать планы на случай непредвиденных обстоятельств для длительных периодов владения, поскольку риски задержек искажают финансовые обязательства и снижают общую эффективность инвестиций.
11. Доверие к нелицензированным или неопытным посредникам
Юридические консультанты и брокеры по недвижимости также играют важную роль на разнообразном рынке недвижимости Дубая. Хотя власти Дубая установили четкие правила для агентов, имеющих лицензию RERA, многие инвесторы по-прежнему полагаются на непроверенных посредников.
Перед наймом агента убедитесь в его/ее юридической регистрации в RERA для прозрачной покупки недвижимости на стадии строительства. Лицензированные агенты также помогают получить точную информацию о рынке, в то время как неквалифицированные брокеры завышают прибыль, чтобы немедленно закрыть сделку. Неправильный выбор посредника увеличивает вероятность дезинформации и процедурных ошибок.
Закрытие сделки
Инвестирование в строящуюся недвижимость в Дубае открывает двери к реальным возможностям, но, как и на любом мировом рынке, успех зависит от принятия обоснованных решений, а не от спекулятивных предположений и рекламного влияния. Наиболее типичные ошибки инвесторов возникают из-за непонимания финансовых и юридических обязательств, недостаточной проверки и несоответствия покупок долгосрочным целям.
Инвесторы могут значительно снизить риск, тщательно оценивая застройщиков, анализируя рыночные тенденции и принимая во внимание договорные обязательства. Кроме того, планирование стратегий выхода с самого начала также помогает в случае непредвиденных обстоятельств.
Регуляторная база Дубая предлагает надежную защиту, но только для покупателей, которые проявляют активное участие. Если тщательно избегать этих распространенных ошибок, инвесторы смогут уверенно и четко ориентироваться на рынке строящегося жилья и добиться успеха.
Узнайте больше...
