В Объединенных Арабских Эмиратах подавляющее большинство людей предпочитают арендовать недвижимость. Чтобы избежать разногласий, и арендодатели, и арендаторы должны знать условия аренды.
Договоры аренды в Дубае должны быть зарегистрированы в соответствии с руководящими принципами и положениями, которые обрабатываются инициативой RERA Ejari. Нарушение правил и условий Ejari в Дубае может повлечь за собой правовые последствия.
Поэтому крайне важно убедиться, что обе стороны знают свои права и обязанности перед подписанием любого договора аренды.
Вот руководство для арендаторов и арендодателей по правилам и положениям RERA, чтобы не возникало недоразумений. Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, в этом руководстве мы рассмотрим все, что вам нужно знать о ваших правах как арендатора в Дубае.
Что такое RERA в Дубае?
Регулирующий орган Земельного департамента Дубая (DLD) известен как Управление по регулированию недвижимости (RERA). Он создает, изменяет, обеспечивает соблюдение и контролирует законы о зоне недвижимости Дубая.
RERA Dubai был создан в 2007 году в соответствии с Законом № 16 с целью оптимизации операций, защиты прав заинтересованных сторон, повышения прозрачности и привлечения капитала на рынок недвижимости Дубая.
Цели RERA включают управление такими вещами, как договоры аренды, счета застройщиков, подтверждение брокера как верного со счетами, правила RERA для комиссии, правила для ассоциаций владельцев, правила RERA для агентов и регистрация агентов и компаний по недвижимости.
Законы об аренде RERA
Управление по регулированию недвижимости (RERA), регулирующий отдел Земельного департамента Дубая, было создано для надзора за применением правил аренды Дубая для аренды недвижимости. RERA отвечает за управление отношениями между владельцем и арендатором.
Когда речь идет о правилах договора аренды RERA в Дубае, есть четыре ключевых закона, касающихся законов и положений об аренде в Дубае, которые вы должны иметь в виду:
Закон № (26) от 2007 года: Этот закон регулирует отношения между арендаторами и арендодателями в Дубае.
Закон № (33) от 2008 г.: Этот закон изменил несколько положений Закона № (26) от 2007 г. и регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае.
- Указ № (26) от 2013 г.: Это постановление создало Центр урегулирования вопросов аренды (RDC), который занимается всеми формами вопросов аренды в Дубае.
- Указ № 43 от 2013 г.: Этот закон специально регулирует повышение арендной платы в Дубае. Правила повышения арендной платы RERA упоминают об этом.
Права арендаторов в Дубае
Аренда недвижимости в Дубае имеет как преимущества, так и недостатки. Дубай предлагает роскошный образ жизни, различные варианты жилья и удобства. Арендаторы должны знать правила RERA для арендаторов и правовую защиту в случае споров с арендодателями.
1. Продление договора
Арендаторы в Дубае имеют право на продление договора, если они уведомят арендодателя за 90 дней до даты истечения срока действия договора. Арендаторы имеют право оставаться в арендованной недвижимости, если у арендодателя нет достаточных оснований для их выселения.
2. Ремонт и техническое обслуживание
Как арендатор в Дубае, вы должны понимать, что арендодатель несет ответственность за все техническое обслуживание и ремонт. Но условия договора могут изменить это.
Арендаторы обычно несут ответственность за ремонт и техническое обслуживание в размере до 500 дирхамов ОАЭ и 1000 дирхамов ОАЭ за виллы.
3. До истечения срока действия договора покиньте недвижимость
С уведомлением за месяц арендатор имеет право покинуть недвижимость до окончания срока действия договора аренды.
Однако, если в договоре специально не оговорен сценарий досрочного расторжения, арендодатель не обязан по закону возвращать арендную плату в такой ситуации.
Правила RERA в отношении расторжения договора арендодателем строгие. Согласно закону Дубая RERA, договор аренды может быть расторгнут только арендодателем и арендатором по обоюдному согласию; ни один из них не может сделать этого по собственной инициативе в течение срока действия договора.
Договор аренды остается в силе после смерти арендодателя или арендатора. Кроме того, в Дубае нет законов, регулирующих досрочное расторжение договоров аренды.
4. Защита от незаконных блокировок или отключения коммунальных услуг арендодателем
Согласно статье 34 Закона № 26 от 2007 года, ваш арендодатель не имеет права использовать несправедливые методы, такие как блокировка вас или отключение вашего кондиционера, воды или электричества, пока ваш договор аренды еще действует.
Подобные попытки считаются незаконными и крайне оскорбительными, поэтому вы имеете право сообщить о них в полицию и попросить Трибунал о компенсации.
Обязанности арендаторов и арендодателей
Законы Дубая об аренде обеспечивают справедливую и совместимую среду аренды, описывая обязанности и права как арендодателей, так и арендаторов. Правила RERA для арендодателей и арендаторов очень важны для прочтения. Эти права и обязанности изложены в некоторых основных статьях Декрета, в том числе:
Обязанности арендаторов
Следующие обязанности арендаторов изложены в статьях 19–24 RERA для арендаторов и арендодателей:
1. Не допускать повреждения или нецелевого использования имущества
Арендаторы обязаны содержать имущество в качестве своего собственного и воздерживаться от внесения каких-либо изменений, не одобренных арендодателем или властями эмирата.
Пока имущество находится в том же состоянии, в котором оно было предоставлено, арендодатель имеет законное право вернуть залог, который был полностью выплачен на момент подписания договора аренды. Арендаторам не разрешается сдавать в субаренду какое-либо использование арендованного имущества.
2. Своевременно оплачивайте счета и аренду
Арендатор обязан платить аренду и любые другие счета за коммунальные услуги или обслуживание в установленный срок, как указано в статье 19 Закона № 26 от 2007 года.
В Дубае арендаторы могут быть выселены из своих домов, если они не заплатят арендную плату в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления от арендодателя.
Кроме того, арендаторы должны вовремя оплачивать все счета за коммунальные услуги, газ, электричество, телефон и воду.
3. Поддерживайте свою недвижимость в хорошем состоянии
Согласно статье 19 арендаторы обязаны содержать арендованную недвижимость так же разумно, как и собственное жилье. Это подразумевает поддержание чистоты, предотвращение повреждений, быстрое сообщение о проблемах и т. д.
Обычный износ при использовании допускается, но ущерб от плохого обслуживания приведет к вычету залогового депозита.
4. Получите письменное одобрение перед внесением любых изменений или субарендой
Согласно статьям 19 и 24, как арендатору, вам не разрешается изменять планировку или структуру недвижимости или передавать аренду без прямого разрешения владельца. Если вы сделаете это снова, вы можете подвергнуться риску выселения как нарушение договора.
Обе стороны обязаны соблюдать Закон. Любое разногласие должно быть передано в RERA Dubai для решения и вынесения постановления.
Обязанности арендодателей
Для улучшения отношений между арендатором и арендодателем Управление по регулированию недвижимости предписывает арендодателям проводить должную осмотрительность и соблюдать статьи 15–18.
Арендаторы имеют право на ухоженную арендуемую недвижимость, которая используется по назначению, как это было предоставлено их арендодателем.
Любое обслуживание и ремонт, влияющие на использование арендатором недвижимости, будут ответственностью владельца.
Закон требует, чтобы арендодатель воздерживался от внесения любых изменений, которые ограничат полное использование арендатором пространства.
Арендодатель будет нести полную ответственность за любой ущерб, который может быть нанесен недвижимости в процессе внесения этих изменений.
Для любых таких изменений, требующих официального разрешения, необходимо одобрение арендодателя.
Рамки, предусмотренные новым Законом об аренде в Дубае, уравновешивают обязательства и права арендаторов и арендодателей. Эти правила поддерживают прозрачный и справедливый рынок аренды, гарантируя мир и стабильность для всех участников и укрепляя положение Дубая как ведущего мирового места для инвестиций и проживания.
Что делать, если ваш арендодатель хочет, чтобы вы выехали — Правила RERA по выселению
Правила и положения RERA ограничивают, насколько владельцы могут повысить арендную плату, когда арендаторы решают продлить срок аренды. Это означает, что арендодатели могут повысить арендную плату только на определенный процент, даже в случаях, когда средние рыночные ставки значительно растут.
Многие арендодатели в 2023 году знают, что они могут повысить арендную плату, если им удастся выселить своих арендаторов. Это означает, что ваш арендодатель может попытаться выселить вас из дома.
Только несколько очень особых причин позволяют арендодателю выселить арендатора до заключения договора аренды, согласно статье 25 Закона № (26) от 2007 года. Среди них:
- После получения письменного уведомления от арендодателя арендатор не платит арендную плату в течение трех дней.
- Имущество используется для ненадлежащей или незаконной деятельности.
- Арендатор сдает имущество в субаренду без согласия владельца.
- Арендатор использует имущество в любых целях, отличных от тех, для которых оно было сдано в аренду.
- Арендатор повреждает имущество или вносит в него небезопасные изменения.
- Арендатор нарушает Закон или условия аренды.
- Если правительство требует уничтожения имущества в целях городского развития.
Вы должны быть выселены во время аренды, если выполняется одно из условий, перечисленных выше. Одна из перечисленных ниже причин может быть использована арендодателем для попытки выселить арендатора:
- Владелец недвижимости хочет либо перестроить, либо снести ее.
- Необходимо провести масштабное техническое обслуживание или реконструкцию, которые не могут быть завершены, пока в ней проживает арендатор.
- Владелец недвижимости хочет продать ее.
- Арендодатель хочет, чтобы в ней проживал один из его ближайших родственников или чтобы он сам жил там. Однако в каждом из упомянутых случаев требуется 12-месячный срок письменного уведомления.
Если вы считаете, что ваш арендодатель пытается выселить вас из дома без разрешения, и вы испробовали все способы связаться с ним, вы можете подать жалобу RERA в Центр урегулирования споров об аренде Земельного департамента Дубая.
Регулирующие органы и правовая основа
Правительство ОАЭ во главе с Его Высочеством шейхом Мухаммедом бин Рашидом Аль Мактумом утвердило необходимые законы об аренде и создало регулирующие органы, чтобы гарантировать равноправную и справедливую среду как для арендодателей, так и для арендаторов.
Одним из важных законодательных актов, регулирующих повышение арендной платы за недвижимость в Дубае, является Указ № 43 от 2013 года. Управление по регулированию недвижимости (RERA), которое занимается применением законодательства об аренде и устанавливает официальный индекс, используемый для определения средней арендной платы, является еще одной идеей, введенной этим Указом.
Центр урегулирования споров об аренде (RDC)
С созданием Центра урегулирования споров об аренде (RDC) был сделан важный шаг к достижению справедливости и прозрачности в спорах об аренде.
RDC был создан для содействия социальной и экономической стабильности, обеспечения справедливого обращения и ускорения разрешения споров по аренде под руководством Его Высочества шейха Мухаммеда бин Рашида Аль Мактума.
RDC выступает в качестве нейтрального органа, который разрешает споры по аренде открыто и прилагает усилия для вынесения справедливых решений.
Законно ли арендодателю требовать залог?
Существуют также правила RERA для залогового депозита. В начале договора аренды арендодатели в Дубае имеют право требовать уплату залогового депозита от своих арендаторов.
При поиске арендной недвижимости вы должны это предвидеть, поскольку это почти всегда так. Для немеблированной недвижимости залоговый депозит обычно равен 5% от годовой арендной платы; для меблированной недвижимости он составляет 10% от годовой арендной платы.
Залог должен быть возвращен арендатору полностью или частично, когда он освобождает недвижимость, при условии, что он будет возвращен владельцу в хорошем состоянии по окончании аренды.
Закрытие
Дубай — прекрасный город, который предлагает своим гражданам множество возможностей и более высокий уровень жизни. Рынок недвижимости ОАЭ расширяется в результате роста экономики страны в последнее время, особенно в эмирате Дубай.
Законы об аренде были созданы для защиты интересов инвесторов, частных лиц и компаний по недвижимости из-за роста спроса на недвижимость, которая подходит как местным жителям, так и иностранцам, ищущим роскошное, но доступное жилье.
Известно, что рынок аренды в Дубае в последние годы значительно вырос. Арендаторы, скорее всего, продлят аренду, когда годовая арендная ставка увеличится в среднем на 27,7%.
Согласно последним отчетам за 2023 год, в сообществе Palm Jumeirah самые высокие средние годовые арендные ставки как для вилл, так и для апартаментов, достигающие 260 467 дирхамов ОАЭ и 1 017 614 дирхамов ОАЭ соответственно.
Подробнее...
