Рынок недвижимости в Дубае породил новых миллионеров – 37 000 клиентов, которые пришли в бизнес достаточно рано и теперь владеют домами стоимостью более миллиона долларов. Этому способствовала целая веха продаж ультра-элитной недвижимости – почти 2,6 миллиарда долларов во втором квартале 2025 года. Движущей силой бума на рынке недвижимости в городе является то, что потенциальные покупатели мгновенно обретают успех, добиваясь успеха за одну ночь.
По мере роста спроса, сокращения предложения и продолжающегося притока иностранного капитала в страну, Дубай зарекомендовал себя как мировая столица рынка элитных товаров. В этой статье анализируется информация о буме, его ключевых факторах и его прогнозах на будущее рынка недвижимости в ОАЭ – самом динамичном рынке.
Контекст и рыночные показатели
Рынок элитной недвижимости Дубая устанавливает новые рекорды. Во втором квартале 2025 года было продано домов на сумму 2,6 млрд долларов, что является рекордным показателем продаж в городе за всю историю, поскольку сумма продаж превысила 10 млн долларов. По данным Knight Frank, это рост на 37% по сравнению с предыдущим кварталом и на целых 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ещё более впечатляет сумма. Это подтверждается 143 продажами ультра-премиум-объектов во втором квартале, что на 52% больше, чем в предыдущем году, что подтверждает преимущество Дубая как самого активного рынка недвижимости стоимостью более 10 млн долларов в мире. Апартаменты лидируют в сегменте элитной недвижимости уже более года: в этой категории было продано 80 объектов по сравнению с 63 виллами той же категории. Эта тенденция свидетельствует о росте спроса на вертикально расположенное жилье класса люкс, особенно в престижных городских башнях.
Факторы, влияющие на рынок, и настроения рынка
В отчёте Knight Frank также указывается, что средняя цена за квадратный фут в элитном жилом секторе Дубая во втором квартале 2025 года достигла 3850 дирхамов ОАЭ, что на 18% выше, чем в предыдущем году. Тем не менее, цены не показали значительного роста по сравнению с первым кварталом предыдущего года, что говорит о том, что нынешний рост, скорее всего, обусловлен высоким спросом, а не спекулятивным ростом цен.
Файсал Дуррани, партнер и руководитель исследовательского центра Mena, отметил: «Продажи в ценовом диапазоне класса люкс отражают динамику продаж элитной недвижимости в высотных зданиях, соответствующую текущему спросу, выявленному в нашем недавно опубликованном отчете Destination Dubai, который показывает, что устойчивый и растущий спрос со стороны состоятельных людей со всего мира и внутри страны обусловлен увеличением количества домов в эмирате.
Рекордный рост и зрелость рынка жилья Дубая
Общая стоимость всех проданных в Дубае домов выросла на невероятные 282% с 2020 года, что свидетельствует о рекордном росте рынка недвижимости города. Только в 2024 году в Дубае было продано 435 домов стоимостью не менее 10 миллионов долларов, что сделало его самым активным рынком элитной недвижимости в мире, практически равным по объему Лондону и Нью-Йорку вместе взятым.
Это способствовало росту рынка в первом квартале 2025 года, поскольку Дубай сохранил лидирующие позиции по продажам ультра-элитного жилья. Между тем, рынок также становится зрелым. Доля всех перепроданных домов в течение 12 месяцев с момента приобретения резко сократилась: примерно на 25% в 2008 году, а в настоящее время составляет всего 4-5%, что свидетельствует о том, что страна вышла за рамки спекулятивного рынка и перешла к реальному долгосрочному владению недвижимостью конечными пользователями.
Географические точки
Пальма Джумейра и район Ла-Мер стали лидерами: на острове Пальма Джумейра было заключено 28 сделок, а в районе Ла-Мер — 23. На третьем месте по количеству проданных объектов недвижимости стоимостью более 10 миллионов долларов оказался район Даунтаун Дубая. Удивительно, но по общему количеству объектов недвижимости стоимостью более миллиона долларов пальма Джумейра по-прежнему лидирует с более чем 9071 объектом стоимостью свыше миллиона долларов. Downtown Dubai занимает второе место с примерно 8376 такими объектами, а за ним следует Dubai Hills Estate, занимающий третье место с 6138 объектами.
«Случайные миллионеры»
1. Феномен
Бум на рынке недвижимости в Дубае не только сыграл на руку сверхбогатым инвесторам, но и сделал миллионерами тысячи обычных домовладельцев. По оценкам Knight Frank, из 37 000 человек, купивших свои дома по цене ниже 1 миллиона, они владеют домами стоимостью более 1 миллиона. Их называют случайными миллионерами — это владельцы недвижимости, которые рано вышли на рынок и получили феноменальную прибыль, стремительно растущие в цене.
2. Распределение объектов недвижимости
По оценкам, с 2002 года было продано около 110 000 домов, рыночная стоимость которых превышает 1 миллион долларов, что составляет примерно 18% рынка. Из этих 21 000 объектов некоторые сдаются в аренду, чтобы продемонстрировать количество владельцев, которые в итоге начали получать пассивный доход. Этот внезапный рост стоимости недвижимости, особенно за последние три года, перераспределил богатство на беспрецедентном уровне. Скромные инвестиции, сделанные ранее, в большинстве случаев стали инвестициями, приносящими миллионы, без необходимости улучшения, перепродажи или продажи недвижимости владельцам.
3. Вера инвесторов глубока
Структурная уверенность, о которой свидетельствует тот факт, что число владельцев домов стоимостью в миллион долларов выросло чуть менее чем на 79,5% за последние три года, выходит за рамки ажиотажа на фондовом рынке. Рост числа миллионеров, владеющих недвижимостью, — это не просто цифра. «Это свидетельствует о долгосрочной уверенности инвесторов в стабильности Дубая», — отметил Шехзад Джамал, партнер Knight Frank.
Разрыв между спросом и предложением
Рынок недвижимости Дубая находится в классическом кризисе: резкий рост спроса и ограниченное предложение на рынке недвижимости класса люкс. В 2024 году в город приедут почти 170 000 новых жителей, а строится всего около 30 000 новых домов. Этот дефицит оказывает ценовое давление на все рынки.
Особенно в сегменте ультра-элитной недвижимости разрыв еще больше. Предложение жилья стоимостью более 10 миллионов долларов сократилось в годовом исчислении на 39%. А при цене более 25 миллионов долларов предложение сократилось катастрофически — на 85%. Такой разрыв в предложении сам по себе делает даже небольшой интерес со стороны покупателей со всего мира достаточным, чтобы привести к резкому росту цен. и более.
Ожидается, что к 2029 году количество новых жилых объектов превысит 350 000, однако большинство из них будет располагаться в среднем ценовом сегменте. Это означает, что в ближайшие годы в сегменте элитной недвижимости будет наблюдаться дефицит предложения, при этом цены останутся высокими, а конкуренция в престижных районах будет высокой.
Близится!
Рынок недвижимости в Дубае не умирает. Город не только делает миллионеров, но и меняет мировое представление о роскошной жизни благодаря рекордному спросу, росту цен и развитию рынка. Дубай продолжает оставаться одним из самых привлекательных направлений в сфере недвижимости в мире как для инвесторов, так и для домовладельцев.
Подробнее...
