Проактивное городское управление Дубая делает его мировым лидером в обеспечении устойчивого развития мегаполисов в будущем. Ежегодно город привлекает миллионы жителей своим космополитическим образом жизни, стратегической политикой и процветающей экономикой.
К концу 2025 года население города превысило 4 миллиона человек, что ознаменовало собой ошеломляющий демографический скачок, невиданный нигде в мире. Также наблюдаются глубокие изменения в жилищной динамике во всех сегментах, включая роскошные виллы и доступные квартиры.
Итак, давайте углубимся в этот всесторонний анализ, где мы рассмотрим демографические тенденции и их влияние на спрос на жилье. Понимание этой структуры имеет важное значение как для домовладельцев, так и для инвесторов, планирующих выйти на рынок в 2026 году.
Демографический бум в Дубае: движущие силы его роста
Демографический рост в Дубае непрерывно бьет рекорды в последние несколько лет. Примерно 2,4 миллиона человек стали частью этого динамичного эмирата за последние 17 лет. Население города пережило резкий скачок всего за один месяц. С 3,95 миллионов человек, зафиксированных в первой половине 2025 года, к середине ноября 2025 года их численность достигла 4,04 миллионов.
Согласно отчетам Khaleej Times, за один месяц город принял 17 660 новых жителей, что стало рекордным показателем роста на 4,47% в 2025 году. Этот исключительный бум означает, что каждый день в эмират прибывает около 470 новых жителей. При таком темпе роста населения рынку недвижимости Дубая требуется 150 домов в день.
Иностранные инвестиции, центры занятости, визовая реформа и качественный образ жизни способствовали такому масштабному росту населения. Будучи авангардом для международных талантов и экспатриантов, привлекательность города вышла за рамки профессиональной демографии и теперь охватывает семьи, пенсионеров и миллионеров.
50 лет назад население города составляло всего 175 000 человек. Это демонстрирует рост на 2185 процентов с 1975 года до 4 миллионов в 2025 году. Более того, этот рост не планируется прекращать, и ожидается устойчивая тенденция к увеличению до 2026 года и к концу десятилетия. Эксперты утверждают, что к 2030 году в городе будет проживать более 5 миллионов жителей. Это в конечном итоге способствует формированию долгосрочного спроса на жилую недвижимость.
1. Начало разрыва между ростом населения и предложением жилья
Предложение жилья в Дубае с трудом справляется с ростом населения. По последним данным за январь 2026 года, предполагаемое количество завершенных объектов составляет 31 437, что составляет всего 21% от общего числа 152 402 запущенных объектов.
Это предложение значительно отстает от спроса, обусловленного ростом населения, и означает, что ежедневно потребуется примерно 150 новых домов, чтобы удовлетворить растущий спрос на жилье.
Разрыв возник из-за сохраняющегося дисбаланса между количеством запущенных проектов и фактическими темпами сдачи в эксплуатацию. Застройщики запускают проекты с невероятно высокой скоростью, но только 20-22% из них завершаются в период с 2024 по 2025 год.
Это приводит к двойному результату: цены неуклонно растут, а рынки продаж и аренды становятся напряженными, особенно в сегментах с ограниченным количеством завершенных проектов. Однако квартиры доминируют в новых проектах, составляя 89% по сравнению с 11% вилл и таунхаусов.
Рекорды рынка жилой недвижимости: анализ спроса по сегментам
1. Рекордное количество сделок в 2025 году
Рынок жилой недвижимости в Дубае продемонстрировал феноменальную активность в 2025 году. По данным Savills, в третьем квартале 2025 года в городе было совершено около 50 000 сделок с жилой недвижимостью, при этом 86% от общего числа сделок приходится на сегмент квартир.
В целом, по состоянию на конец октября 2025 года это составило 559,4 млрд дирхамов. Эти исторически высокие показатели и объемы явно отражают непрекращающуюся интенсивность спроса как на строящуюся недвижимость, так и на готовые к заселению дома.
2. Строящаяся недвижимость и уверенность инвесторов
Продажи строящейся недвижимости стали основой рыночной активности: было заключено 37 000 сделок, что составляет 69% от общего числа транзакций. Этот рекордный объем обусловлен надежной нормативно-правовой базой Дубая и гибким графиком платежей.
Что касается предложений на стадии строительства, то зоны с высоким потенциалом роста остаются привлекательными. Инвесторы особенно заинтересованы в этих районах из-за сочетания удобств, доступности и перспектив роста.
Перспективы предложения и сдачи в эксплуатацию: прогноз на 2026 год и далее
1. Текущая ситуация с сдачей в эксплуатацию
Несмотря на то, что рост населения опережает предложение жилья, Дубай прогнозирует резкий рост числа завершенных проектов в течение следующих 2 лет. Ожидается, что в период с 2026 по 2027 год будет сдано в эксплуатацию около 100 000 новых объектов.
Хотя этот всплеск предложения может помочь снизить давление на растущее потребление жилья, эксперты предупреждают о более быстром поглощении нового жилья из-за беспрецедентного роста населения. Вероятно, устойчивое поглощение будет наблюдаться в сегменте среднего ценового уровня, где спрос остается высоким.
2. Структурная структура будущего предложения
Различные структурные тенденции, связанные с будущим предложением, указывают на подавляющий акцент на квартирах по сравнению с жильем меньшей плотности. Более 83-90% вновь выставленного на продажу или запланированного жилья составляют квартиры, что делает сегмент таунхаусов и вилл относительно ограниченным.
Значительный объем квартир влияет на высокооплачиваемых специалистов и семьи, ищущие долгосрочную стабильность проживания в Дубае. Это в конечном итоге усиливает разрыв в динамике предложения.
3. Влияние рыночных условий 2026 года
Эксперты отрасли прогнозируют умеренный сдвиг в сторону сбалансированного соотношения спроса и предложения в 2026 году. В следующем году может наблюдаться замедление роста цен, что приведет к большему выбору для покупателей, особенно в сегменте квартир среднего ценового уровня.
Хотя рост населения по-прежнему будет опережать темпы ввода в эксплуатацию новых объектов, ожидается, что разрыв будет минимизирован. Это свидетельствует об устойчивости фундаментальных факторов спроса даже в условиях растущего предложения.
Рост населения и стоимость жилья: тенденции аренды и покупки
Разница между спросом и предложением оказывает прямое влияние на стоимость жилья. В течение 2025 года цены продажи и арендные ставки продолжали расти, при этом в отдельных районах наблюдался двузначный годовой рост.
Рассматривая более широкие тенденции в стоимости жилья, рынок недвижимости города ожидает восходящей траектории даже на фоне возможности коррекции цен, как предсказывает Финч. Этот рост подкрепляется устойчивым спросом со стороны инвесторов и демографическим ростом.
В хорошо развитых и центральных городских районах, вероятно, будет наблюдаться рост покупательской активности и стремительное повышение арендной платы, поскольку в Дубай массово переезжают иностранцы и их семьи, проживающие там длительное время.
Жилищные предпочтения, обусловленные демографическими сдвигами
1. Более широкое влияние иностранцев
Беспрецедентный приток иностранцев значительно ускорил рост населения Дубая. Поскольку они составляют значительную часть населения, эти новоприбывшие имеют разнообразные жилищные предпочтения. От семейных вилл до ультра-роскошных пентхаусов и высококлассных апартаментов с обслуживанием — различные предпочтения иностранцев формируют рыночный спрос в различных сегментах.
Рост числа миллионеров и высокооплачиваемых семей в Дубае также привел к увеличению спроса на виллы и просторные особняки. Даже в основном жилом фонде преобладают квартиры, однако в крупных пригородных жилых комплексах (The Valley, Damac Hills 2) наблюдается избыток вилл и таунхаусов.
2. Разнообразие типов жилья
Наряду с резким ростом населения Дубая, жилой фонд претерпевает серьезные изменения в размерах и планировках жилых помещений. Наблюдается заметный рост числа компактных жилых квартир и квартир для одного человека. Это еще больше подталкивает рыночный спрос за пределы очевидных показателей численности населения.
Кроме того, спрос на жилье для собственного проживания растет на всем рынке, поскольку государственные программы и привлекательные варианты ипотечного кредитования побуждают жителей переходить от аренды к собственному жилью.
Государственные инициативы и жилищные льготы
Руководство Дубая признает растущий спрос на жилье со стороны увеличивающегося населения. Власти постоянно отслеживают рынок, чтобы поддерживать потенциал сектора и приводить его в соответствие с потребностями жителей.
Ряд инициатив, таких как упрощенные процедуры ипотечного кредитования, конкурентоспособные цены и планы поэтапной оплаты, являются примерами активных мер. Аналогично, Дубай вкладывает значительные средства в инфраструктуру и стратегическое распределение земельных участков для стимулирования новых проектов как в среднем, так и в доступном сегментах.
Поскольку масштабы роста населения уже превышают 17 000 новых жителей за один месяц, октябрь 2025 года, эти меры направлены на смягчение проблемных моментов.
Устойчивое развитие и городское планирование в условиях роста спроса на жилье
Долгосрочные стратегии развития Дубая, такие как D33 и Городская стратегия 2040, хорошо согласуются с задачами решения проблем роста населения. Эти инициативы в области городского планирования направлены на достижение баланса между комфортностью проживания, плотностью застройки и устойчивостью. Они также учитывают ожидаемые потребности домохозяйств и инвестиции в региональную инфраструктуру, которые являются критически важными факторами для удовлетворения будущего спроса на жилье.
Кроме того, активно развиваются многофункциональные комплексы и коридоры быстрого роста, чтобы снизить демографическое давление. Все эти узлы обеспечивают наличие первоклассной инфраструктуры, бесперебойной транспортной доступности и диверсификации секторов.
Меры городского планирования в таком динамично развивающемся районе, как Дубай, имеют важное значение не только для удовлетворения растущего предложения жилья, но и для обеспечения устойчивого развития города.
Приближаясь к цели
Рынок жилья в эмирате претерпел неожиданные изменения из-за необычайного роста населения в 2025 году и прогнозируемого роста в 2026 году. Хотя спрос продолжает опережать предложение, особенно в сегментах семейного жилья и вилл, рынок недвижимости по-прежнему демонстрирует исторические рекорды по активности сделок.
В дополнение к расширению портфеля проектов и высокому интересу к строящимся объектам, правительство использует стратегические инициативы для моделирования сложных моделей городского планирования и изменения предпочтений в отношении жилья, чтобы решить проблему дисбаланса на рынке жилья.
Рынок жилья Дубая служит одновременно свидетельством глобальных проблем и динамичным вызовом в области устойчивого городского развития, поскольку он приближается к прогнозируемой численности населения в 5 миллионов человек.
Узнайте больше...
