Что касается квартир с видом на Бурдж-Халифа, рынок недвижимости Дубая отличается от остальной части города. Самое высокое здание в мире с 2010 года продолжает влиять на выбор покупателей при рассмотрении недвижимости в центре Дубая.
Башни с прямым видом на Бурдж-Халифа имеют более высокую цену продажи, чем другие башни с аналогичной планировкой, но без прямого вида. В этом руководстве объясняется, почему это так, в чем заключается надбавка и стоит ли это ваших инвестиций в долгосрочной перспективе.
Как Бурдж-Халифа влияет на интерес покупателей к недвижимости в центре Дубая
Эффект Бурдж-Халифа: почему одно здание формирует весь район
Необычно, чтобы один знаковый объект недвижимости оказывал значительное влияние на весь рынок недвижимости. Бурдж-Халифа — единственное исключение. Это самый узнаваемый адрес в районе Даунтаун Дубай и за его пределами, и сама башня — это только начало.
Прежде чем покупатели узнают название какого-либо другого района, Даунтаун — первое место, которое они ищут в объявлениях о продаже недвижимости в Дубае. Эта узнаваемость приводит к постоянному спросу, быстрой перепродаже и высоким ценам, которые редко снижаются, когда цены в других районах падают.
Застройщики устанавливают цены соответствующим образом. В Даунтауне продаются не только планировки квартир; продаются виды на Бурдж-Халифа. Когда отделы продаж показывают покупателю визуализацию квартиры, а не саму квартиру, они указывают путь, и покупатели следуют за ними. Это то, что мы называем эффектом привязки к достопримечательности. Одно здание повышает престиж целого района, и каждое здание в окрестностях выигрывает от этой ассоциации.
Премиум за вид: за что на самом деле платят покупатели
Вид на Бурдж-Халифа у всех разный. Премия зависит от размера видимой башни и других объектов в кадре.
| Тип просмотра | Описание | Предполагаемая цена за премиум-класс против отсутствия вида |
|---|---|---|
| Полный вид на Бурдж-Халифа. | Беспрепятственный вид от пола до потолка. | от 15% до 25% |
| Частичный или угловой вид | Видно с балкона или углового окна. | от 8% до 15% |
| Фонтан и Бурдж-Халифа вместе взятые. | Включает в себя вид на Дубайский фонтан. | от 20% до 30% |
| Та же башня, прямого вида нет. | Внутренние или выходящие на улицу помещения | Исходный уровень |
Объединенный вид на фонтан и башню имеет самую высокую цену из четырех. Он обрамляет две достопримечательности, а также ночное шоу фонтанов, которое привлекает людей. Покупатели воспринимают этот вид как постоянное место в первом ряду и устанавливают соответствующую цену.
Частичный вид также имеет значение, поскольку даже краевой вид хорошо смотрится на фотографиях и способствует перепродаже. Приведенные выше цифры являются ориентировочными и должны быть проверены по текущим данным о недвижимости перед использованием при принятии решений о цене.
Психология покупателя: для кого важен вид
Вид на Бурдж-Халифа означает разные вещи для разных покупателей.
- Покупатели, ориентированные на международный стиль жизни, рассматривают этот вид как показатель статуса. Дом, окружающий самое высокое здание в мире, — редкое явление, и редкие вещи оправдывают высокую цену и владение. Многие покупают его с расчетом на то, что гости смогут любоваться городским пейзажем со своей собственной точки обзора.
- Региональные и институциональные инвесторы ценят вид из-за его высокой ликвидности при перепродаже. Узнаваемый вид быстрее продается следующему покупателю при любых рыночных условиях, что снижает риск владения на протяжении всего цикла владения.
- Новые жители ОАЭ часто рассматривают вид как важный этап. Он отмечает переезд как постоянный, а не временный, и сигнализирует о том, что переезд окупился как в финансовом, так и в личном плане.
Каждая группа платит надбавку по разным причинам, но все три причины указывают на одно и то же здание. Это совпадение является частью того, почему надбавка оказалась устойчивой на протяжении рыночных циклов, а не исчезла с каждым новым запуском.
Ценовая динамика: Центр города против более широкого рынка Дубая
| Метрика | Даунтаун Дубай | Другие районы (средний показатель) |
|---|---|---|
| Рост цен за 5 лет | 76% | 51% |
| Годовая валовая доходность от аренды | 6% | 7% |
| Время перепродажи на рынке | Быстрее среднего | Стандарт |
Квартиры с видом на город имеют несколько меньшую доходность от аренды, чем другие, но лучший прирост капитала и более быструю продажу. Это компромисс, который подходит покупателям, стремящимся к долгосрочной выгоде, а не к максимальному доходу от аренды данной недвижимости, но не так хорош для тех, кто ищет максимальную ежемесячную прибыль.
Разрыв во времени перепродажи наиболее важен для владельцев, которым может потребоваться досрочно продать недвижимость. На более спокойных рынках квартира с видом на город с большей вероятностью привлечет покупателя, поскольку среди покупателей больше иностранных граждан.
Какие башни больше всего выигрывают от близости к Бурдж-Халифе?
Не все башни в центре города расположены так близко к Бурдж-Халифе. Интенсивность вида определяется расстоянием, углом и высотой.
- Ближе всего к башне находится Бурдж-Виста, из некоторых квартир открывается вид почти на уровне глаз. Это хорошо для покупателей, которые ищут близость к самым дорогим объектам в этом районе.
- Для тех, кто предпочитает полный обзор центра города, а не вид, Address Downtown предлагает вид на Бурдж-Халифу и прямой доступ к Торговому центру Дубая, и Фонтану Дубая, .
- Вид Address Sky View — это не расстояние, а высота; Чем выше уровень, тем шире вид на горизонт, включая Бурдж-Халифа и остальную часть Даунтауна Дубая. Это идеально подходит для тех, кто ценит широкий обзор.
- Одно из преимуществ Boulevard Point заключается в том, что его жители имеют доступ к бульвару Шейха Мохаммеда бин Рашида на уровне улицы, а также к великолепному виду на башню. Это привлекательно для покупателя, который хочет чувствовать себя частью района, а не его сторонним наблюдателем.
- Расположенная недалеко от Дубайской оперы, Opera Grand привлекает покупателей, интересующихся культурой, и представляет собой сочетание художественного района и Бурдж-Халифы в одном месте. Она привлекает жителей, которые ценят художественную жизнь так же, как и горизонт.
Хотя у каждой башни свой тип покупателя, все пять рассматриваются как один и тот же актив. Решение о том, какую из них выбрать, зависит от того, насколько важно для вас их расположение рядом с вами, наличие городской жизни или культурных достопримечательностей.
Помимо вида: что еще влияет на спрос в центре города
Вид очень важен, но это не единственный определяющий фактор. Центр Дубая — это не только красивое место, но и общественный и культурный центр. Торговый центр Dubai Mall находится в нескольких минутах ходьбы от многих башен, и жители могут наслаждаться шопингом, ресторанами и развлечениями, не пользуясь автомобилем.
Рядом расположен новый район искусств и культуры, ведущим центром которого является Дубайская опера. Станция метро, ведущая к Бурдж-Халифе/Dubai Mall, также связана с остальной частью города, что может быть важно для тех, у кого нет автомобиля или кто работает в районе Business Bay/DIFC в Дубае.
Центр города также является местом проведения празднования Нового года в Дубае, национальных праздников и крупных общественных мероприятий, что обеспечивает району популярность в течение всего года, помимо его роли как района для аренды и перепродажи жилья. Всё это повышает привлекательность Даунтауна, даже для тех квартир, из которых нет прямого вида.
Инвестиционные соображения: Окупается ли вид?
Доплата оправдана не только видом, но и целями покупателей.
| Премиум-цена оправдана, когда | Доплата не оправдывает себя, когда |
|---|---|
| Вы планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени. | Вам необходима максимальная доходность от сдачи в аренду немедленно. |
| Вы цените ликвидность при перепродаже выше доходности. | Вы работаете в условиях ограниченного инвестиционного бюджета. |
| Вы или ваш арендатор будете регулярно пользоваться этим объектом недвижимости. | Помещение будет пустовать большую часть года. |
| Вам нужен актив, узнаваемый во всем мире. | Вы покупаете недвижимость исключительно для перепродажи в течение года. |
Долгосрочный инвестор получает выгоду от роста стоимости, который обеспечивает эта доплата. Одним из преимуществ квартиры без вида является то, что её владелец получает большую часть преимуществ Даунтауна, но при этом не переплачивает за недвижимость.
Краткое описание
Доплата за квартиру в Бурдж-Халифа — это не просто сентиментальность. Это настоящая редкость, известная во всем мире, и рынок перепродажи здесь крайне редок в Дубае. Раньше это было выгодным предложением для долгосрочных покупателей и тех, кто предпочитает определенный образ жизни. Квартира без вида из окна в том же здании может принести лучшую прибыль инвесторам с ограниченным бюджетом, ориентированным на доходность.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит вид на Бурдж-Халифа в центре Дубая?
Доплата составляет около 8% за частичный вид на фонтан и башню и 30% за комбинированный вид на фонтан и башню, в зависимости от квартиры и здания.
Какова средняя цена квартир в центре Дубая?
Средняя цена квартиры в центре Дубая составляет около 2840 дирхамов за квадратный фут.
Из каких башен в центре Дубая открывается лучший вид на Бурдж-Халифа?
Из окон Burj Vista, The Address Downtown, The Address Sky View, Boulevard Point и Opera Grand открываются прекрасные, отчетливые виды на башню.
Лучше ли сохраняют свою стоимость квартиры с видом на Бурдж-Халифа?
Квартиры с видом исторически демонстрируют более сильный рост стоимости и более быструю перепродажу, чем аналогичные квартиры без вида в том же здании.
Является ли Downtown Dubai хорошей инвестицией помимо вида?
Да. Культурный район и связь с метро стимулируют спрос независимо от вида на Бурдж-Халифа, в то время как доступ к торговому центру стимулирует спрос как самостоятельный элемент.
Читать далее
Жилой комплекс Dubai Land (DLRC)
