Downtown Dubai — это не просто самый известный район города; это также нерв индустрии недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах. Окруженный Burj Khalifa, Dubai Mall и панорамой, которая предлагает роскошь, вот почему инвесторы со всего мира стекаются в этот район.
Но богаты ли они фактической прибылью перед лицом всего этого гламура? Да, цены на недвижимость здесь не только восстанавливаются в 2025 году, они меняются. Покупатели, прирост капитала и доходность от аренды быстро меняются, и умные инвесторы также следят за этим.
Умные инвесторы принимают во внимание изменение доходности от аренды, прироста капитала и спроса покупателей. Независимо от того, являетесь ли вы старым или новым игроком рынка, знакомство с последними тенденциями, драйверами роста и возможностями окупаемости инвестиций является ключом к успешной сделке. В этом блоге представлено то, что вам необходимо знать, прежде чем нырнуть в самую глубокую часть пула недвижимости в Дубае.
Почему Downtown Dubai?
Downtown Dubai стал одним из самых прибыльных секторов недвижимости в ОАЭ из-за роста цен и доходов от аренды, которые остаются устойчивыми. Флагманские здания, такие как 29 Burj Boulevard, испытали рост стоимости недвижимости более чем на 15 процентов, а другие, такие как The Residences и Burj Khalifa, испытали рост на 7–10 процентов.
Среди движущих сил этого импульса — огромный интерес инвесторов, низкие премии на акции и постоянное улучшение инфраструктуры, такое как новые соединения метро или будущие рейсы воздушного такси. Средний доход от аренды в районе составляет от 5,2 до 6,5 процентов, что может быть еще выше с появлением брендированных резиденций на рынке краткосрочной аренды.
В сочетании с атмосферой безналоговой свободы, которую представляет Дубай, преимуществами Золотой визы и мировым рейтингом жизни, Downtown представляет собой отчетливый синоним прироста капитала и стабильного дохода. Инвесторы, которые думают как о факторах рентабельности инвестиций, так и о долгосрочной ценности, явно обнаружили, что им не нужно ничего, кроме Downtown Dubai, чьи показатели в секторе недвижимости города остаются непревзойденными.
Лучшие здания в Downtown Dubai и ценовые тенденции
Ниже приведен список лучших жилых башен в Downtown Dubai с точки зрения престижа, местоположения, удобств и инвестиций:
1. The Residences by Emaar
Традиционный флагман Emaar и большая просторная планировка с первоклассным строительством.
- ROI: 6,51%
- Тенденция цен: Средняя цена продажи 2,103 млн дирхамов ОАЭ (+10,1% в годовом исчислении)
- Рост цен: цена за единицу выросла на +10,1% в годовом исчислении или на 1,91 млн дирхамов ОАЭ в 2023 году по сравнению с 2,103 млн дирхамов ОАЭ в 2024 году и продолжалась до 2025 года.
2. Kempinski The Boulevard
Отель класса люкс, живописные номера с прямым доступом в торговый центр Dubai Mall через кондиционируемый соединительный мост.
- ROI: 5,5–6 %
- Тенденция цен: Средние продажи: 6,7 млн дирхамов ОАЭ, сохранение высокой стоимости в долгосрочной перспективе.
- Рост цен: Брендированные объекты сохраняют высокую стоимость, и прогнозируется, что рост стоимости всех зданий составит +5–8 процентов в период с 2024 по 2025 год.
3. Burj Vista
Башни с крытым переходом с прямым доступом к метро и Бурдж-Халифе.
- ROI: 5,2–6,0%
- Соотношение цены и качества: 2,3–5 млн дирхамов ОАЭ; годовой рост оценивается в 53–9% в год.
- Рост цен: Средние цены в дирхамах ОАЭ: 2,3–5 млн, рост к 2025 году составит +5–9 процентов в годовом исчислении.
4. 29 Burj Boulevard
Блестящие башни-близнецы в городском стиле, которые понравятся одиноким людям, молодым парам и профессионалам.
- Рентабельность инвестиций: от 5,6 до 6,2%
- Тенденция цен: средняя цена продажи составляет ~2,8 млн дирхамов ОАЭ; она растет на ~8,5%.
- Рост цен: средняя цена продажи выросла на 2,79 млн дирхамов ОАЭ к 2025 году, что составляет 8,5% роста в годовом исчислении.
5. Бурдж-Халифа
Вписывается в самое высокое здание в мире — без конкуренции по статусу и захватывающим дух видам на центр города.
- ROI: 5,5%
- Тенденция цен: квартиры средней ценовой категории с 1-2 спальнями стоят 3–8 млн дирхамов ОАЭ и пользуются постоянным спросом с устойчивой тенденцией к росту цен.
- Рост цен: элитная недвижимость продается по цене 5,7 тыс. дирхамов ОАЭ за 15,9 тыс. кв. фут.
Подробный обзор средней цены продажи зданий в центре Дубая
| Тип квартиры | Резиденции | Kempinski The Boulevard | Burj Vista | 29 Burj Boulevard | Бурдж-Халифа |
|-----------------|-----------|----------------|-----------|------------------------|-----------------------|-------------------|
| 1-комнатная квартира | 2 500 000 | 3 300 000 | 2 300 000 | 2 050 000 | 3 100 000 |
| 2-комнатная квартира | 4 500 000 | 5 000 000 | 4 500 000 | 3 280 000 | 5 750 000 |
| 3-комнатная квартира | 6 500 000 | 9 000 000 | 7 800 000 | 3 990 000 | 11 000 000 |
Подробный обзор средней стоимости аренды зданий в центре Дубая
| Тип объекта | Резиденции | Kempinski The Boulevard | Burj Vista | 29 Burj Boulevard | Burj Khalifa |
|-----------------|-----------|----------------|-----------|------------------------|------------------------|-----------------------|--|
| Апартаменты с 1 спальней | 119 900 | 195 000 | 145 000 | 135 000 | 200 000 |
| Апартаменты с 2 спальнями | 198 000 | 290 000 | 185 000 | 200 000 | 340 000 |
| 3-комнатная квартира | 350 000 | 455 000 | 400 000 | 280 000 | 600 000 |
Резюме
Сильные стороны недвижимости в центре Дубая пользуются статусом в секторе недвижимости Дубая:
- Цена за кв. фут продолжит расти как на вторичном рынке, так и на рынке недвижимости на стадии строительства, возможно, замедлившись к середине 2025 года.
- Рост арендной платы был стабильным, а рост инфляции опережал его и сейчас стабилен.
- Ставки капитала составляют 5–6%, а в случае с фирменными застройками они выше.
- Вера инвесторов остается сильной, поддерживаемая макроэкономическими попутными ветрами, но важно следить за предложением и потенциальной коррекцией в будущем.
Факторы роста центра Дубая в 2025 году и далее
1. Инфраструктура и связь
- Синяя линия метро Дубая: 18 млрд дирхамов ОАЭ, расширение на 30 км и 14 новых станций (включая центр города) планируется запустить к 2029 году - ожидается, что районы вокруг метро также испытают рост цен на 15-20 процентов в течение пяти лет.
- Улучшение дорог и мостов: более 86 млрд дирхамов ОАЭ тратятся на реконструкцию дорог, мостов и туннелей - 22 крупных проекта сократят время в пути (например, с 30 до 7 минут).
2. Расширенная воздушная мобильность
- Joby Air Taxis: обслуживая центр города в 2026 году, время в пути между 4 вертипортами с заданным сообщением с различными аэропортами составит 12 минут, что будет способствовать ультра-роскошному аттракциону
3. Мегапроекты в области авиации
- Аэропорт Аль-Мактум (DWC): планируется расширение этого аэропорта на 5 взлетно-посадочных полос, 400 выходов и 260 млн пассажиров. Этот транспортный центр и новый город вдохновляют региональную миграцию в центр города.
4. Политика и экономические стимулы
Расширение программы Golden Visa — долгосрочное проживание для инвесторов, талантливых специалистов высокого уровня, которые могут торговать и поддерживать более стабильную, состоятельную силу покупателей в центре города.
Институциональные инвестиции и ориентация на ESG: суверенные фонды ОАЭ и Абу-Даби вливаются через инвестиционные и ESG-ориентированные проекты REIT, которые повышают ликвидность и привлекают международный капитал.
5. Умное, устойчивое генеральное планирование
- План Дубай 2040: план по пяти городским центрам, 105% больше зеленых зон и половине населения, проживающего в радиусе 800 м от транспортных средств, для повышения жизнеспособности и привлекательности центра города как инвестиционного направления.
- Умная инфраструктура: Интернет вещей, сертифицированные зеленые здания и программы цифровых двойников звучат круто для инвесторов из ЕС/ССЗ — уровень премиальной недвижимости усиливается в центре города.
6. Инфраструктура туризма и образа жизни
- Бум гостеприимства и питания и напитков: более 13 000 ресторанов и растущие расходы туристов увеличивают спрос на надежную аренду из-за активов образа жизни, доступных в центре города.
- Брендированные резиденции и досуг: Постоянное развертывание элитного жилья, связанного с гостеприимством, поддерживает и удерживает спрос.
Текущий диапазон рентабельности инвестиций (2025 г.)
1. Общая рентабельность инвестиций в центре Дубая
Рентабельность инвестиций, обеспечиваемая 4-комнатными апартаментами, является лучшей в центре Дубая и составляет 6,39%. 1-комнатные апартаменты приносят примерно 5,81% рентабельности инвестиций. 2-комнатные квартиры приносят рентабельность инвестиций примерно 5,68%. С другой стороны, рентабельность студийных квартир составляет в среднем 5,59%. 3-комнатные квартиры имеют рентабельность инвестиций 5,40%.
| Тип квартиры | ROI |
|---|---|
| Студия | 5,59 % |
| 1-комнатная | 5,81 % |
| 2-комнатная | 5,68 % |
| 3-комнатная | 5,40 % |
| 4-комнатная | 6,39 % |
2. ROI в лучших зданиях в центре Дубая
- В The Residences квартиры с 1 спальней имеют максимальную ROI 5,76%, квартиры с 3 спальнями имеют ROI около 5,28%, а квартиры с 2 спальнями имеют ROI около 4,97%.
- Самая высокая доходность в 5,98% в Burj Khalifa приходится на квартиры с 1 спальней. Выходы 2-комнатных и 3-комнатных квартир составляют 5,58 и 5,33 соответственно.
- Максимальная рентабельность инвестиций в Burj Vista составляет 6,04% для 1-комнатных квартир. 2-комнатные квартиры обеспечивают 5,16% прибыли на инвестиции. 3-комнатные квартиры обеспечивают рентабельность инвестиций около 4,86%.
- Лучшая рентабельность инвестиций в 3-комнатные квартиры на 29 Boulevard — 6,98%. Квартиры-студии приносят около 6,25% рентабельности инвестиций. 1-комнатные квартиры приносят около 5,79% рентабельности инвестиций. В то время как рентабельность инвестиций в квартиры с 2 спальнями составляет в среднем 5,72%.
Закрытие
Даунтаун Дубая продолжает демонстрировать, почему он является пульсом рынка недвижимости в городе. Он имеет постоянный двузначный рост цен, высокую доходность от аренды и исключительную популярность во всем мире, что обеспечивает инвестору не только краткосрочный доход, но и возврат капитала в долгосрочной перспективе.
Ведущие активы, такие как 29 Burj Boulevard, Burj Vista и The Residences, зарегистрировали хорошую стоимость и рост рентабельности инвестиций благодаря последовательному развитию инфраструктуры, туристическому давлению и благоприятной политической структуре.
Хотите ли вы инвестировать в высококлассный брендовый объект или в высокопроизводительный небрендовый объект, цифры говорят сами за себя. Дубай, опережающий интеллектуальную мобильность, зеленое планирование и доступ к международным инвесторам, не удержат Downtown от зоны серьезных инвесторов, требующих высокого уровня спроса с ограниченным аппетитом к риску.
И если вас интересует рынок, где престиж идет рука об руку с производительностью, Downtown Dubai также является одной из самых выигрышных ставок в 2025 году и в будущем.
Узнайте больше о Дубае
