تُعدّ تأشيرة الإقامة الذهبية في الإمارات العربية المتحدة من بين برامج الإقامة الأكثر شيوعًا القائمة على الاستثمار العقاري. يحق لمشتري المنازل الذين يستثمرون في عقار بقيمة مليوني درهم إماراتي أو أكثر الحصول على تأشيرة لمدة عشر سنوات قابلة للتجديد.
وقد سهّلت التعديلات الأخيرة التي أُدخلت على قواعد عام 2026 شروط الحصول على هذه التأشيرة بشكل ملحوظ. يُبيّن هذا الدليل شروط التأهل، والمناطق الأنسب للمستثمرين، والإجراءات الكاملة للتقديم. كما يُغطي التكاليف الفعلية التي تتجاوز عتبة المليوني درهم إماراتي، والمزايا طويلة الأجل التي تُتيحها هذه التأشيرة.
شروط الحصول على التأشيرة الذهبية ضمن مسار العقارات بقيمة مليوني درهم إماراتي
يجب أن يمتلك المستثمر عقارًا بقيمة مليوني درهم إماراتي على الأقل، مُصدّقًا من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يُحتسب هذا المبلغ بناءً على تقييم دائرة الأراضي والأملاك أو سعر الشراء، وليس المبلغ المدفوع مُقدمًا. وقد ألغى تعميم اتحادي صدر عام 2026 الشرط السابق بدفع 50% أو مليون درهم إماراتي قبل التقديم.
تُصبح العقارات المرهونة مؤهلة الآن بمجرد وصول قيمتها المعتمدة إلى مليوني درهم إماراتي، شريطة أن يصدر البنك شهادة عدم ممانعة. كما يُمكن للوحدات قيد الإنشاء من مطورين معتمدين أن تكون مؤهلة أيضًا بمجرد استيفاء مراحل السداد ومتطلبات التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي.
يُمكن للمستثمرين أيضًا دمج قيمة عدة عقارات للوصول إلى عتبة مليوني درهم إماراتي. ويرتبط التأهل أيضًا باستمرار ملكية العقار، حيث يجب أن يكون العقار مملوكًا وقت التجديد.
Off PlanStarting from درهم 4,900,000
لونايا من تصميم زايا
جبل علي
Off PlanStarting from درهم 5,500,000
فجر منطقة O1NE من أفينيو
مدينة السيارات في دبي
أفضل المناطق للاستثمار فيها للحصول على تأشيرة الإقامة الذهبية
تُعدّ بعض المجتمعات جذابة لمستثمري تأشيرة الإقامة الذهبية نظرًا لارتفاع التقييمات، والطلب على الإيجارات، وتدفقات رأس المال.
1. جزر دبي
جزر دبي توفر أبراجًا حديثة مطلة على الواجهة البحرية، حيث يمكن للوحدات الأكبر حجمًا المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف نوم أن تستوفي الحد الأدنى المطلوب بشكل فردي. ويستمر أفقها المتنامي وموقعها القريب من ديرة دبي في توفير فرص جيدة لزيادة رأس المال على المدى الطويل. غالبًا ما يجمع المستثمرون هنا بين جاذبية نمط الحياة وسهولة الوصول إلى شرط مليوني درهم إماراتي.
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| شقة من غرفتي نوم | 3.2 مليون |
| شقة من ثلاث غرف نوم | 4.9 مليون |
Off PlanStarting from درهم 2,800,000
شيفال ريزيدنسز من أفينيو
جزر دبي
Off PlanStarting from درهم 3,900,000
لو شاتو بيتروس بقلم السيد إيت
جزر دبي
Off PlanStarting from درهم 2,390,000
ليف أوشن سايد
جزر دبي
Off PlanStarting from درهم 2,100,000
مساكن أوموريا الخاصة من إنوفيت ليفينج
جزر دبي
Off PlanStarting from درهم 2,560,000
رامادا ريزيدنسز باي ويندهام
جزر دبي
Off PlanStarting from درهم 2,661,000
فيلا ديل جاردا من تصميم السيد إيت
جزر دبي
2. وسط مدينة دبي
دبي مول و برج خليفة لا يزالان يمثلان العنوان الأمثل لمستثمري التأشيرة الذهبية في وسط مدينة دبي . غالبًا ما تُباع الشقق هنا بأسعار تتجاوز مليوني درهم إماراتي، مما يُسهّل على مشتري العقارات الفردية الحصول على التمويل. يُعدّ هذا المشروع استثمارًا مستقرًا طويل الأجل، ويتمتع بمستوى جيد من الطلب على إعادة البيع ودخل إيجاري ثابت.
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| شقة بغرفة نوم واحدة | 2.2 مليون |
| شقة من غرفتي نوم | 3.8 مليون |
| شقة من ثلاث غرف نوم | 7.4 مليون |
Off PlanStarting from درهم 8,800,000
بن غاطي مرسيدس
وسط مدينة دبي
Off PlanStarting from درهم 6,000,000
برج فيرمونت ريزيدنسز سولارا
وسط مدينة دبي
Off PlanStarting from درهم 3,590,000
فنادق وشقق إينورا من أرادا
وسط مدينة دبي
Out
Off PlanStarting from درهم 3,100,000
ريكسوس من شركة إيست آند ويست بروبرتيز
وسط مدينة دبي
Off PlanStarting from درهم 2,634,615
دار المجتمع من قبل IGO
وسط مدينة دبي
Off PlanStarting from درهم 4,000,000
برج ترامب دبي من دار العالمية
وسط مدينة دبي
3. دبي مارينا
دبي مارينا هي منطقة سكنية راقية على الواجهة البحرية، تتمتع بسجل حافل من المعاملات العقارية وتقييمات عالية نسبيًا في معظم أبراجها. العديد من الوحدات السكنية المكونة من غرفة نوم واحدة أو غرفتين هنا تُباع بالفعل بسعر يقارب مليوني درهم إماراتي. كما يدعم سوق الإيجار الراسخ المستثمرين الذين يرغبون في تحقيق دخل إضافي إلى جانب إقامتهم.
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| شقة بغرفة نوم واحدة | 2 مليون |
| شقة من غرفتي نوم | 2.5 مليون |
| شقة من ثلاث غرف نوم | 4.1 مليون |
Off PlanStarting from درهم 11,000,000
حبتور جراند ريزيدنس
مرسى دبي
Off PlanStarting from درهم 2,259,548
شقق ليف لوكس من ليف
مرسى دبي
Off PlanStarting from درهم 2,030,000
مارينا كوف من إعمار
مرسى دبي
Off PlanStarting from درهم 5,800,000
سيكس سينسز ريزيدنسز باي سيليكت جروب
مرسى دبي
Off PlanStarting from درهم 21,000,000
إصدار سوبها سيهافن سكاي
مرسى دبي
Off PlanStarting from درهم 3,281,518
برج سوبها سيهافن ب
مرسى دبي
الخليج التجاري
يجمع مشروع [ في الخليج التجاري بين موقع مركزي في منطقة الأعمال ومجموعة واسعة من الأبراج التي تتفاوت في أسعارها وإطلالاتها. وتتجاوز أسعار الوحدات الأكبر حجماً والأبراج الفاخرة هنا عتبة مليوني درهم إماراتي بشكل منتظم، لا سيما على طول قناة دبي المائية. وتُناسب هذه المنطقة المستثمرين الذين يرغبون في الحصول على طلب قوي على إيجارات الشركات إلى جانب مؤهلات الإقامة الذهبية.
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| شقة بغرفة نوم واحدة | 2 مليون |
| شقة من غرفتي نوم | 3M |
| شقة من ثلاث غرف نوم | 4.6 مليون |
ReadyStarting from درهم 19,000,000
بوجاتي ريزيدنسز من شركة بينجهاتي للتطوير العقاري
منطقة الأعمال
Off PlanStarting from درهم 3,538,000
داماك كانال هايتس
منطقة الأعمال
Off PlanStarting from درهم 2,700,000
إيلير من تطوير كيوب
منطقة الأعمال
Off PlanStarting from درهم 8,946,987
Eywa 2 من R.Evolution
منطقة الأعمال
Off PlanStarting from درهم 2,200,000
برج تايجر سكاي
منطقة الأعمال
Off PlanStarting from درهم 18,540,818
فيلا فينتو من أمنيات
منطقة الأعمال
5. دبي هيلز إستيت
يوفر لكم مشروع في دبي هيلز فللًا ومنازلًا متلاصقة توفر مساحةً تفوق توقعاتكم مقابل مليوني درهم إماراتي. يتميز المشروع بموقعه المطل على ملعب الغولف وتصميمه العائلي المتكامل، ما يجعله خيارًا جذابًا للمستثمرين الباحثين عن منزل حقيقي بجانب تأشيراتهم. كما تحافظ الفلل في هذا الموقع على قيمتها بشكل جيد، مما يسهل استمرارية الملكية عند التجديد.
شقة ####
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| شقة من غرفتي نوم | 2.5 مليون |
| شقة من ثلاث غرف نوم | 4.5 مليون |
فلل ####
| يكتب | متوسط سعر البيع |
|---|---|
| فيلا من 3 غرف نوم | 5.2 مليون |
| فيلا من 4 غرف نوم | 6 أشهر |
ReadyStarting from درهم 23,000,000
فلل العنوان من إعمار
دبي هيلز إستيت
Off PlanStarting from درهم 17,500,000
إيدن هيلز من شركة إتش آند إتش للتطوير
دبي هيلز إستيت
Off PlanStarting from درهم 10,400,000
بارك جيت من إعمار
دبي هيلز إستيت
أفضل المشاريع الاستثمارية للحصول على تأشيرة الإقامة الذهبية ##
| مشروع | مطور | منطقة | تاريخ التسليم | السعر المبدئي | خطة الدفع |
|---|---|---|---|---|---|
| XMDPROT41XAvarra من PalaceXMDPROT42X | XMDPROT43XEmaarXMDPROT44X | منطقة الأعمال | الربع الثاني من عام 2031 | 2.8 مليون | 90/10 |
| XMDPROT45X مساكن بالم سنترال الخاصة XMDPROT46X | XMDPROT47XNakheelXMDPROT48X | XMDPROT49X نخلة جبل علي XMDPROT50X | الربع الثالث من عام 2029 | 2.7 مليون | 70/30 |
| XMDPROT51X كابيتال هورايزون تراسز XMDPROT52X | تطوير سيريرا | جزر دبي | الربع الرابع من عام 2026 | 2.6 مليون | 50/50 |
| XMDPROT53XVolta TowerXMDPROT54X | XMDPROT55XDamacXMDPROT56X | وسط مدينة دبي | الربع الثاني من عام 2028 | 2.5 مليون | 80/20 |
| XMDPROT57XSol Terra CasaXMDPROT58X | الحل | XMDPROT59XJVCXMDPROT60X | الربع الرابع من عام 2028 | 4.8 مليون | 60/40 |
المستندات والإجراءات اللازمة للتقديم على تأشيرة الإقامة الذهبية
تتم عملية التقديم الآن من خلال نظام موحد يربط دائرة الأراضي والأملاك في دبي وهيئات الهجرة الاتحادية.
يُكمل المشترون أولاً عملية شراء العقار ويحصلون على شهادة تقييم من دائرة الأراضي والأملاك في دبي تُؤكد استيفاء الحد الأدنى البالغ مليوني درهم إماراتي.
بعد ذلك، تُرشّح دائرة الأراضي والأملاك في دبي المستثمر عبر البوابة الموحدة للتأكد من استيفاء متطلبات الملكية الحرة والتقييم.
تُصدّق الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن الموانئ على الملف، بما في ذلك جواز السفر والتصريح الأمني.
بعد ذلك، يخضع المتقدمون لاختبار اللياقة الطبية، والبيانات البيومترية، والتسجيل في بطاقة الهوية الإماراتية لاستكمال إجراءات الإقامة.
| وثيقة | ملحوظات |
|---|---|
| نسخة من جواز سفر ساري المفعول | يجب أن يكون متبقياً على صلاحية البطاقة ستة أشهر على الأقل |
| سند ملكية دائرة الأراضي والمحافظة أو شهادة التقييم | يؤكد أن العقار يستوفي الحد الأدنى البالغ مليوني درهم إماراتي |
| شهادة عدم ممانعة من البنك | لا يُشترط ذلك إلا إذا كان العقار مرهوناً |
| شهادة عدم ممانعة من المطور أو جدول الدفع | مطلوب لطلبات العقارات قيد الإنشاء |
| صور بحجم جواز السفر | خلفية بيضاء، وفقًا لمواصفات صورة تأشيرة الإمارات العربية المتحدة |
| تأشيرة دخول أو تصريح دخول ساري المفعول إلى دولة الإمارات العربية المتحدة | إذا كنت مقيمًا بالفعل في الإمارات العربية المتحدة |
| إثبات التأمين الصحي | مطلوب قبل إصدار بطاقة الهوية الإماراتية |
| طلب تجديد بطاقة الهوية الإماراتية | مطلوب في حالة استبدال حالة إقامة حالية |
تكاليف تتجاوز عتبة مليوني درهم إماراتي
بعد تجاوز سعر الشراء البالغ مليوني درهم إماراتي، ينبغي على المستثمرين تخصيص ميزانية لعدة تكاليف إضافية متعلقة بالحكومة والمعاملة.
يوضح الجدول أدناه تفاصيل التكاليف النموذجية المرتبطة بشراء العقار وطلب التأشيرة الذهبية نفسه.
| بند التكلفة | المبلغ النموذجي | ملحوظات |
|---|---|---|
| رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك | 4% من سعر الشراء | تم الدفع عند تسجيل سند الملكية |
| عمولة وكالة العقارات | 2% من سعر الشراء | سعر السوق القياسي في دبي |
| رسوم التأشيرة الذهبية الحكومية (مسار العقارات) | 10,140 درهم إماراتي | يغطي إصدار التأشيرات ومعالجتها |
| اختبار اللياقة الطبية | 500 - 700 درهم إماراتي | مطلوب لإصدار بطاقة الهوية الإماراتية |
| رسوم بطاقة الهوية الإماراتية | 370 درهم إماراتي | لكل متقدم، بما في ذلك المعالين |
| رسوم الطباعة/مركز الخدمة | 200 - 500 درهم إماراتي | يتم تحصيل الرسوم من قبل مراكز الطباعة المعتمدة |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من مبلغ القرض | ينطبق هذا فقط في حالة تمويل العقار |
مزايا الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات لمستثمري العقارات
تمنح الإقامة الذهبية إقامة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات دون الحاجة إلى صاحب عمل أو كفيل من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن لحامليها كفالة الزوج/الزوجة، والأبناء من أي عمر، والعاملين المنزليين بموجب تأشيرة موحدة واحدة.
على عكس تأشيرات الإقامة العادية، تلغي الإقامة الذهبية شرط الإقامة المتواصلة لمدة ستة أشهر في دولة الإمارات العربية المتحدة. كما يمكن للمستثمرين تأجير عقاراتهم المؤهلة مع الاحتفاظ بكامل مزايا الإقامة بموجب الإقامة الذهبية. هذه العوامل تجعلها جذابة بشكل خاص للمستثمرين الأجانب، حيث توفر المرونة، وإمكانية إشراك أفراد العائلة، والأمان على المدى الطويل.
ملخص
لا يُعدّ الاستثمار العقاري بقيمة مليوني درهم إماراتي مجرد أصل قيّم، بل يمنح أيضًا إقامة لمدة عشر سنوات في دولة الإمارات العربية المتحدة. فبينما يتيح للمشترين مرونة العيش أو العمل أو الاحتفاظ بالاستثمار، فإنهم يتمتعون بإمكانية الوصول إلى المدينة على المدى الطويل.
وقد أصبح هذا المسار أسهل بكثير مما كان عليه سابقًا، بفضل لوائح الرهن العقاري والعقارات قيد الإنشاء الجديدة لعام 2026. وحتى اختيار الموقع المناسب لا يزال مهمًا، إذ تُعدّ الأسس الجيدة ضرورية ليس فقط لتجديد التأشيرة، بل أيضًا لنمو رأس المال على المدى الطويل.
أسئلة شائعة حول عقارات التأشيرة الذهبية
هل يمكن لعقارين معًا الوصول إلى عتبة مليوني درهم إماراتي للحصول على التأشيرة الذهبية؟
نعم، يمكن للمستثمرين تضمين قيمة عدة عقارات مؤهلة للوصول إلى الحد الأدنى البالغ مليوني درهم إماراتي.
هل يُؤهّل العقار قيد الإنشاء للحصول على التأشيرة الذهبية؟ [#] نعم، يمكن أن تكون الوحدات قيد الإنشاء من المطورين المعتمدين مؤهلة بمجرد استيفاء مراحل محددة من التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك في دبي والدفع.
ماذا يحدث للتأشيرة إذا بعت العقار؟
لا يتم إلغاء التأشيرة فورًا، ولكن عادةً ما تُمنح فترة سماح قصيرة لإعادة الاستثمار أو نقل الملكية.
هل يمكنني تضمين رهن عقاري في استثمار المليوني درهم إماراتي؟
نعم، العقارات المرهونة مؤهلة بناءً على القيمة الإجمالية المعتمدة، بشرط أن يصدر البنك شهادة عدم ممانعة.
هل ينطبق حد المليوني درهم إماراتي على كل عقار على حدة أم يمكن توزيعه على محفظة عقارية في إمارات مختلفة؟
لا يمكن توزيع حد الاستثمار العقاري البالغ مليوني درهم إماراتي للحصول على التأشيرة الذهبية في الإمارات العربية المتحدة على إمارات مختلفة. يمكنك دمج عدة عقارات، ولكن يجب أن تكون جميعها في نفس الإمارة (مثل دبي أو أبوظبي) ومسجلة باسمك.
هل العقارات التجارية مؤهلة للحصول على تأشيرة دبي الذهبية؟
نعم، القاعدة العامة هي أن العقارات السكنية والعقارات المملوكة ملكية تامة مؤهلة. ومع ذلك، هناك أنواع مختلفة من العقارات التجارية التي قد تكون مؤهلة أيضًا، ومن الأفضل مناقشة شروط الأهلية بالتفصيل مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
