يُعد سوق العقارات في دبي وجهةً جذابةً للمستثمرين الدوليين، ويظل اسمان بارزين في القائمة: دبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس (JBR). يتميز كلا الموقعين بمعيشة على الواجهة البحرية، ومرافق ممتازة، وموقعين مميزين، فأيهما سيحقق عوائد أفضل؟ سواءً كنت تفضل الحصول على دخل قصير الأجل من خلال الإيجار أو ربح رأسمالي طويل الأجل، فإن الموقع المناسب سيُحدث فرقًا كبيرًا. تُقدم هذه المدونة مقارنة بين دبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس من حيث العوامل الرئيسية للاستثمار، مثل الأسعار، والعوائد، والطلبات، وإمكانات النمو، لمساعدة استثمارك على تحقيق المزيد من الأرباح.
لمحة عامة عن المنطقة
1. مرسى دبي
يُعد مرسى دبي المنطقة السكنية الأكثر طلبًا في دبي، حيث يضم أكثر من 200 مبنى سكني تضم بعضًا من ناطحات السحاب الشهيرة، مثل برج كيان وبوابة المارينا. كما يضم قناة مائية اصطناعية بطول 3.5 كيلومتر، تضم مطاعم ، ومتاجر تسوّق، ونوادي يخوت. وبحلول عام 2025، من المتوقع أن يبلغ متوسط سعر القدم المربع في مرسى دبي حوالي 2400 درهم إماراتي، وأن يبلغ متوسط عوائد الإيجار 5.47%. يزيد سهولة الوصول إلى مراكز الأعمال ومترو وترام دبي من الإقبال الكبير على المنطقة.
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR)
JBR يوفر سكنًا شاطئيًا مميزًا عبر 40 برجًا سكنيًا يمتد على طول شاطئ بطول 1.7 كيلومتر. يُعد الممشى في جميرا بيتش ريزيدنس وجهةً شهيرةً للتسوق وتناول الطعام، بينما يُعد الشاطئ، الوجهة الترفيهية المميزة، من المعالم السياحية الشهيرة في المنطقة. يبلغ متوسط سعر العقارات هنا 1,550 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، ويبلغ متوسط عائد الإيجار 8%. على الرغم من قدم مبانيها نسبيًا (شُيّدت معظمها بين عامي ٢٠٠٤ و٢٠١٠)، لا تزال منطقة جميرا بيتش ريزيدنس تُعتبر من أكثر الأماكن رواجًا بين العائلات والزوار قصيري الزيارة، نظرًا لقربها المباشر من الشاطئ وازدهار قطاع تأجير العطلات.
أنواع العقارات واتجاهات الأسعار
١. مرسى دبي
يضم مرسى دبي مجموعة متنوعة من الوحدات السكنية، بما في ذلك شقق من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، وشقق دوبلكس، وشقق بنتهاوس فاخرة في أبراج شاهقة أنيقة. كما يضم بعض الشقق الفندقية ووحدات سكنية فاخرة في بوابة مارينا.
يبلغ متوسط سعر البيع حوالي ١,٩٢٠,٠٠٠ درهم إماراتي في عام ٢٠٢٥ للشقق المطلة على الواجهة البحرية، من متوسطة إلى فاخرة.
تتوفر الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم بأسعار تتراوح بين 2,196,000 و2,866,000 درهم إماراتي، وتختلف أسعارها باختلاف الإطلالة وجودة البناء.
يبدأ سعر الاستوديو من حوالي 1,163,500 درهم إماراتي، بينما يتجاوز سعر الفلل 4,389,000 درهم إماراتي.
الوحدات السكنية الصغيرة مطلوبة بشدة نظرًا لإيجاراتها الجيدة وتكاليفها المنخفضة.
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR)
تتميز جميرا بيتش ريزيدنس بتوفر شقق واسعة من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم، بالإضافة إلى شقق بنتهاوس فاخرة وشقق علوية، بتصاميم من أربع وست غرف نوم. تتمتع جميع المباني تقريبًا بواجهة شاطئية مباشرة ومحلات تجارية على الأرض.
في عام ٢٠٢٥، سيبلغ متوسط سعر البيع حوالي ١,٩٧٥,٠٠٠ درهم إماراتي للشقق الفاخرة المطلة على الواجهة البحرية.
تبدأ أسعار شقق البنتهاوس المكونة من ٤ غرف نوم من ٧,٢٠٠,٠٠٠ درهم إماراتي.
- يمكن أن تتراوح أسعار الشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف نوم بين ٢,٠٨٥,٠٠٠ و٣,٠٠٠,٠٠٠ درهم إماراتي.
- معظم الوحدات، على الرغم من قدمها، تم تجديدها أو تقع في مجمعات سكنية جيدة الصيانة ذات معالم سياحية بارزة.
عوائد الإيجار ومعدلات الإشغال
١. مرسى دبي
يتمتع مرسى دبي أيضًا بدخل إيجار جيد، خاصةً للشقق الصغيرة مثل الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. المنطقة مرغوبة بشدة من قبل المهنيين والعزاب وحتى رواد الأعمال الرقمية، بفضل أسلوب الحياة العصري والحياة الليلية النابضة بالحياة وقربها من محطة المترو.
- متوسط العائد الإجمالي للإيجار: ٥.٤٧٪
- شقق بغرفة نوم واحدة: أعلى عائد على الإيجار بحد أقصى ٦.١١٪
- معدلات الإشغال: ٩٠٪ على مدار السنة، وقد تصل أحيانًا إلى أعلى في أشهر الشتاء.
- إيجارات قصيرة الأجل: إيجارات تحظى بتفضيل المسافرين من رجال الأعمال والسياح؛ حظيت بإعجاب كبير من Airbnb، ومعظمها في المباني المجاورة لممشى المارينا ورصيف 7.
نطاق الإيجار:
- الاستوديوهات: 76,000 درهم إماراتي سنويًا
- غرفة نوم واحدة: 128,000 درهم إماراتي سنويًا
- غرفتا نوم: 201,000 درهم إماراتي سنويًا
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR)
تجذب جميرا بيتش ريزيدنس السياح والعائلات التي ترغب في السكن على شاطئ البحر. مساحات وحداتها الكبيرة تؤهلها لتكون من خيارات Airbnb والشقق المفروشة للإيجار خلال فترات الذروة السياحية. لا تزال تحقق عوائد جيدة على الرغم من أن المباني قديمة نظرًا لقربها من الشاطئ.
متوسط العائد الإجمالي للإيجار: 8%
الوحدات المكونة من غرفتي نوم إلى ثلاث غرف نوم: تحقق أداءً جيدًا على المدى القصير، بفضل حجمها وموقعها.
معدلات الإشغال: تتراوح بين 92% و95% في موسم الذروة (من أكتوبر إلى أبريل).
إيجارات قصيرة الأجل: آفاق ربح ممتازة لمدة تتراوح بين سنة وسنتين على الأقل.
نطاق الإيجار:
غرفة نوم واحدة: 95,000 درهم إماراتي سنويًا
غرفتا نوم: 150,000 درهم إماراتي سنويًا
3 غرف نوم: 190,000 درهم إماراتي سنويًا
ملف تعريف المشترين وطلب السوق
1. مرسى دبي
تُعد دبي مارينا واحدة من أكثر المناطق جذبًا للمشترين والمستأجرين بفضل عائد الاستثمار الجيد، والموقع الحيوي، ونمط الحياة الفاخر.
1) ملف تعريف المشتري:
المهنيون العزاب والمغتربون الذين يبحثون عن سكن عصري ذي مواصلات جيدة.
ركز المستثمرون على عائد الإيجار المرتفع والسيولة، وخاصةً للوحدات الصغيرة (الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة).
مستثمرون أوروبيون، وبريطانيون، وهنود، ودول مجلس التعاون الخليجي، يرغبون في تحقيق دخل ثابت في وجهة استثمارية رائدة.
II) طلب السوق:
- حاجة مستقرة للإيجار من قِبل موظفي الشركات في مدينة دبي للإعلام، ومدينة الإنترنت، ومركز دبي المالي العالمي.
- انجذاب قوي للإيجارات قصيرة الأجل، خاصةً لرحلات العمل والفعاليات (مثل معارض اليخوت والمؤتمرات).
- تشجع الأبراج الحديثة والشقق الفندقية على الاستثمار في عقارات مميزة.
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR):
تتميز جميرا بيتش ريزيدنس بجاذبيتها بفضل سهولة الوصول إلى شاطئها وأسلوب حياتها المريح، وهي نوع آخر من المستثمرين.
I) ملف تعريف المشتري:
- العائلات التي تبحث عن وحدات سكنية واسعة توفر وسائل راحة عصرية.
- ركز المستثمرون على إيرادات الإيجار على المدى القصير، وخاصةً من عائدات السياحة والبدو الرقميين.
- مشتري المنازل الثانية والمستخدمون النهائيون المقيمون في المملكة المتحدة وروسيا وأوروبا والذين لا يُركزون على الموقع.
II) طلب السوق:
- كان الطلب على السياحة مرتفعًا على مدار العام، مدعومًا بـ "ذا بيتش" و"ذا ووك" والمناطق المحيطة بجزيرة بلوواترز.
- الاستثمارات ذات الإطلالة البحرية الكاملة أو الجزئية تُحقق نتائج أفضل باستمرار من حيث قيمة الإيجار وإعادة البيع.
- على الرغم من قدمها، إلا أن موقع "جميرا بيتش ريزيدنس" جعل الطلب مستقرًا، خاصةً خلال موسم السياحة.
إيجابيات وسلبيات كل منطقة
1. مرسى دبي
الإيجابيات:
- طلب جيد على الإيجار على مدار العام، وخاصةً من قِبل المهنيين.
- ناطحات سحاب أنيقة، ومشاريع جديدة، ومنازل تحمل علامات تجارية مرموقة.
- اتصال مباشر بمترو دبي والترام وشارع الشيخ زايد.
- وحدات أصغر توفر سيولة عالية جدًا.
- يقع ممشى المارينا، والرصيف 7، والحياة الليلية، والمطاعم، والتسوق على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام.
السلبيات:
- قد يكون مزدحمًا في ساعات الذروة، وخاصةً في المناطق المائية مثل مارينا مول ومارينا ووك.
- ليست جميع المباني مطلة على الشاطئ؛ ستحتاج إلى المشي إلى الشاطئ أو ركوب السيارة.
- عادةً ما يتطلب البناء ذو المكانة المرموقة تكاليف تشغيل أعلى.
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR)
الإيجابيات:
دخول مجاني إلى الشاطئ - يُعد هذا عامل جذب للسياح والعائلات.
يُحقق أداءً جيدًا في Airbnb وشقق العطلات، وخاصةً للوحدات الأكبر حجمًا.
مساكن واسعة، ومرافق مناسبة للعائلات، وطبيعة المنطقة مناسبة للمشي.
يُعد الممشى، والشاطئ، ودور السينما، والمقاهي، والملاعب مركزًا ترفيهيًا لكل من السكان والسياح.
السلبيات:
- شُيّدت معظم الأبراج بين عامي ٢٠٠٤ و٢٠١٠، وقد تحتاج إلى بعض التجديدات.
- نقاط الدخول والخروج قليلة، مما يُسبب ازدحامًا مروريًا، خاصةً في عطلات نهاية الأسبوع.
- لا تتوفر خيارات استوديوهات؛ قيود على الاستثمار في المشاريع الصغيرة.
- لا يوجد ربط مباشر بشبكة المترو؛ أقرب محطة مترو تقع في المارينا.
المشاريع المستقبلية
١. مرسى دبي
- مشاريع مثل ليف ووترسايد، ومارينا شورز من إعمار، وشوبا سي هافن، تُشغّل أبراجًا شاهقة فاخرة من الجيل التالي، مزودةً بأعلى مرافق المدينة.
- الهدف على المدى القريب هو تحسين البنية التحتية، بما في ذلك ممرات المشاة، وممشى المارينا، وتحسين تدفق حركة المرور.
- تجمع المشاريع الجديدة بين التكنولوجيا الذكية، وتكنولوجيا المنازل، وشهادات المباني الخضراء لجذب المستثمرين المهتمين بالحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية.
2. جميرا بيتش ريزيدنس (JBR)
- لا توجد خطط بناء جديدة كبيرة في جميرا بيتش ريزيدنس نفسها، لكن المطورين الرئيسيين يدرسون تجديد الأبراج القديمة وتوسيع المناطق.
- جزيرة بلوواترز (حيث تقع عين دبي والمنتجعات الفاخرة) وأعمال التجديد الجارية في المنطقة المحيطة بميناء دبي تُعزز جميرا بيتش ريزيدنس على المدى الطويل.
- تخطط دبي لاستقطاب المزيد من السياح من خلال استراتيجية تسويقية طموحة تستهدف جذب أكثر من 25 مليون سائح بحلول عام 2030؛ وستكون جميرا بيتش ريزيدنس من المستفيدين لأنها ستكون منطقة سياحية ساحلية.
تقترب!
تتمتع كل من جميرا بيتش ريزيدنس ودبي مارينا بإمكانيات استثمارية جيدة؛ ومع ذلك، فهما تتبنيان استراتيجيات متنوعة. تُعد دبي مارينا خيارًا مثاليًا للمستثمرين الذين يركزون على السيولة، وعائدات الإيجار الأفضل، والشقق الجديدة، وخاصةً الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة. فهي منطقة ديناميكية، وتتمتع بشبكة علاقات واسعة، وتجذب أصحاب الكفاءات.
مع ذلك، يُعدّ جميرا بيتش ريزيدنس خيارًا جيدًا فيما يتعلق بإيرادات الإيجار قصير الأجل، نظرًا لموقعه على طول الشواطئ وكونه وجهة سياحية. وهو أنسب للمستثمرين الذين يركزون على الوحدات الأكبر حجمًا والطلب المطرد خلال العطلات. إذا كنت ترغب في تحقيق معدل دوران مرتفع ونمو رأس المال، فاختر مارينا. أما إذا كنت ترغب في عوائد مُدارة ورافعة مالية على الشاطئ، فاختر جميرا بيتش ريزيدنس. اتخذ قرارك بناءً على ملف المخاطر والاستراتيجية.
اقرأ المزيد...
