يتوقع معظم المشترين الدوليين نظامًا ضريبيًا مشابهًا لنظام بلدهم الأصلي. إلا أن واقع دبي أكثر ملاءمةً بكثير. فدبي لا تفرض ضريبة عقارية سنوية على العقارات السكنية أو التجارية، ولا توجد ضريبة بلدية أو رسوم دورية مماثلة.
لكن دبي تفرض رسومًا محددة لمرة واحدة على المعاملات ورسومًا عقارية دورية. يشرح هذا الدليل هيكل الضرائب في دبي ويقارنه بأسواق العقارات في لندن ونيويورك وسنغافورة. كما يُشير إلى أنه قد يظل على المشتري الدولي سداد ديون متفاوتة في بلده الأصلي.
هل توجد ضريبة عقارية في دبي؟
يُلخص الجدول أدناه ترتيب دبي في كل فئة رئيسية من فئات الضرائب العقارية.
| نوع الضريبة | ينطبق؟ | ملحوظات |
|---|---|---|
| ضريبة الأملاك السنوية | لا | لا توجد ضريبة عقارية سنوية متكررة |
| ضريبة أرباح رأس المال | لا | لا تخضع مبيعات العقارات لضريبة أرباح رأس المال للمقيمين في الإمارات العربية المتحدة |
| ضريبة الميراث / ضريبة التركات | لا | لا توجد ضريبة على الميراث على العقارات في الإمارات العربية المتحدة |
| رسوم الطوابع | لا | لا توجد رسوم طوابع مماثلة في دبي |
| ضريبة الدخل على دخل الإيجار | لا | غير خاضعة للضريبة على مستوى دولة الإمارات العربية المتحدة |
| ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية | لا | المبيعات والإيجارات معفاة من ضريبة القيمة المضافة |
| ضريبة القيمة المضافة على العقارات التجارية | نعم | تُطبق ضريبة القيمة المضافة الإماراتية القياسية بنسبة 5% |
يُعدّ انعدام ضريبة العقارات السنوية في دبي ميزةً رئيسيةً مقارنةً بالأسواق العالمية. فعلى مدى خمس سنوات، يُوفّر هذا للمستثمر ما بين 30,000 و160,000 درهم إماراتي مقارنةً بامتلاك عقار في نيويورك أو سنغافورة بقيمة 2 مليون درهم إماراتي.
تكاليف معاملات العقارات في دبي
لا تفرض دبي ضريبة سنوية، ولكن يتحمّل المشترون تكاليف شراء لمرة واحدة. الجدول أدناه مبنيّ على أساس شراء نقدي بقيمة 2 مليون درهم إماراتي.
| عملية | معدل | المبلغ (بالدرهم الإماراتي) | مدفوع لـ |
|---|---|---|---|
| رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك | 4% من السعر | 80,000 درهم إماراتي | دائرة الأراضي والأملاك في دبي |
| رسوم إدارة دائرة الأراضي والتنمية | مُثَبَّت | 580 درهم إماراتي | دائرة الأراضي والأملاك في دبي |
| رسوم مكتب الوصي (نقداً) | مُثَبَّت | 4000 درهم إماراتي + 5% ضريبة القيمة المضافة | مكتب الوصي |
| عمولة الوكيل | 2% من السعر | 40,000 درهم إماراتي | وكيل عقاري |
| رسوم إصدار سند الملكية | مُثَبَّت | 250 درهم إماراتي | دائرة الأراضي والأملاك في دبي |
تُعدّ رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، والبالغة 4%، أعلى تكلفة، وتُطبق على جميع المشترين بغض النظر عن جنسيتهم أو وضع إقامتهم. يدفعها المشتري عادةً، مع إمكانية التفاوض على تقسيمها بين الطرفين. وتُمثل عمولة الوكيل العقاري، البالغة 2%، التكلفة الرئيسية الأخرى. عادةً ما يتحمل مطورو العقارات هذه الرسوم في عند شراء العقارات قيد الإنشاء ، لذا نادرًا ما تظهر في قوائم تكاليف مشتري العقارات قيد الإنشاء.
التكاليف العقارية المتكررة في دبي
يواجه مالكو العقارات في دبي العديد من التكاليف المتكررة على الرغم من عدم وجود ضريبة عقارية سنوية.
| التكاليف المتكررة | من يدفع | المبلغ النموذجي | ملحوظات |
|---|---|---|---|
| رسوم الإسكان البلدية | مستأجر | 5% من الإيجار السنوي | تمت الفاتورة عبر هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا). |
| رسوم الخدمة | مالك | 8 - 25 درهمًا إماراتيًا/قدم مربع | تخضع لرقابة هيئة تنظيم العقارات (RERA). |
| تأمين المنزل | مالك | 500 - 2000 درهم إماراتي سنوياً | المحتويات والمبنى |
| Ejari Registration | المالك/المستأجر | 220 درهم إماراتي سنوياً | لكل عقد إيجار في السنة |
| وديعة تفعيل ديوا | المالك/المستأجر | 2110 درهم إماراتي (مرة واحدة) | يُسترد المبلغ عند فصل الخدمة |
رسوم الخدمات هي أكبر تكلفة ملكية دورية، وتخضع لتنظيم RERA. تتراوح الرسوم من 8 إلى 25 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع حسب المرافق. يدفع المستأجرون، وليس الملاك، رسوم الإسكان البلدية البالغة 5% عبر هيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا).
ضريبة أرباح رأس المال على العقارات في دبي
على مستوى دولة الإمارات العربية المتحدة، لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال في دبي. لا يوجد حد أقصى للربح إذا اشترى البائع عقارًا بمليون درهم إماراتي وباعه بمليوني درهم إماراتي. ينطبق هذا على المقيمين وغير المقيمين ومواطني دولة الإمارات العربية المتحدة. في عام ٢٠٢٣، فرضت الإمارات العربية المتحدة ضريبة على الشركات بنسبة ٩٪، وهي غير سارية في حالة بيع العقارات الفردية.
لكن الإعفاء الضريبي في الإمارات لا يُعفي المواطنين البريطانيين من الالتزامات الضريبية خارج محل إقامتهم. فعلى الرغم من إقامتهم في دبي، يظل المواطنون البريطانيون ملزمين بدفع ضريبة أرباح رأس المال البريطانية على أصولهم في جميع أنحاء العالم، بما في ذلك العقارات في دبي ([). كما يخضع المواطنون الأمريكيون لضريبة أرباح رأس المال للحكومة الفيدرالية الأمريكية، أينما كانوا يقيمون.
قد يخضع المواطنون الهنود لضريبة أرباح رأس المال الهندية بناءً على هيكل الملكية وشروط الإقامة. في حال امتلاك غير المقيم للعقار، يجب استشارة خبير ضريبي قبل إتمام أي عملية بيع.
ضريبة الميراث على العقارات في دبي
لا تفرض الإمارات العربية المتحدة أي ضريبة على الميراث أو التركات. ينتقل العقار في دبي إلى التركة دون أي خصم ضريبي إماراتي. تخضع عقارات المغتربين عادةً لقانون الميراث في الإمارات العربية المتحدة ما لم تنص وصية مسجلة على خلاف ذلك. يقدم مركز خدمات الوصايا في مركز دبي المالي العالمي خدمة تسجيل الوصايا الرسمية للمقيمين الأجانب غير المسلمين.
تفرض المملكة المتحدة والولايات المتحدة وعدد من دول الاتحاد الأوروبي ضرائب على التركات في جميع أنحاء العالم، بما في ذلك العقارات في دبي. قد تُحتسب أصول المقيم في المملكة المتحدة في دبي، والتي تبلغ قيمتها مليوني درهم إماراتي، ضمن التزاماته الضريبية على الميراث في المملكة المتحدة. يُنصح بشدة بتسجيل وصية في مركز دبي المالي العالمي وطلب المشورة القانونية بشأن التركات عبر الحدود.
ضريبة القيمة المضافة على العقارات في دبي
طبقت دولة الإمارات العربية المتحدة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% في عام 2018. لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على مبيعات العقارات السكنية أو الإيجارات طويلة الأجل. كما لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على شراء أو استئجار منزل جاهز.
يختلف الوضع بالنسبة للعقارات التجارية. تخضع المبيعات والإيجارات لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%، ويتعين على الملاك المسجلين تقديم إقرارات ضريبة القيمة المضافة. تُطبق ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات قصيرة الأجل إذا تجاوز حجم المبيعات 375,000 درهم إماراتي سنويًا، ولكن غالبية المُؤجرين الأفراد يكون حجم مبيعاتهم أقل من هذا الحد.
ضرائب العقارات في دبي مقابل أسواق العقارات العالمية
يقارن الجدول أدناه وضع دبي بثلاثة أسواق رئيسية، بالنسبة لمشترٍ أجنبي يشتري عقارًا بقيمة مليوني درهم إماراتي.
| سوق | ضريبة الأملاك السنوية | ضريبة أرباح رأس المال | رسوم نقل الملكية / رسوم الدمغة | ضريبة الميراث |
|---|---|---|---|---|
| دبي | 0 درهم إماراتي | 0% | رسوم دائرة الأراضي والأملاك لمرة واحدة بنسبة 4% | 0% |
| لندن (المملكة المتحدة) | ضريبة المجلس فقط | تصل إلى 28% | ضريبة نقل الملكية تصل إلى 12% + 2% | 40% |
| نيويورك (الولايات المتحدة الأمريكية) | حوالي 1.5% سنوياً | تصل إلى 23.8% | حوالي 2.05% + الضرائب | تصل إلى 40% |
| سنغافورة | حوالي 1.6% سنوياً | 0% (خاص) | 4-6% + 60% ضريبة المبيعات الإضافية | 0% |
تُعدّ رسوم دبي البالغة 4%، والتي تُدفع لمرة واحدة، التكلفة الحكومية الوحيدة للاستحواذ، وتُدفع مرة واحدة فقط، وليس سنويًا. أما الضرائب السنوية في نيويورك (1.5%) وسنغافورة (1.6%) فتتراكم مع مرور الوقت. يدفع المستثمر في نيويورك ما يقارب 81,750 دولارًا أمريكيًا على مدى عشر سنوات؛ بينما لا يدفع أي مبلغ مماثل في دبي. تصل رسوم الطوابع الإضافية للمشترين الأجانب في سنغافورة إلى 60%، متجاوزةً بكثير رسوم دبي البالغة 4%.
دراسة حالة ##: التكلفة الإجمالية للملكية على مدى 5 سنوات
يوضح الجدول أدناه التكلفة الإجمالية للملكية لشقة بقيمة مليوني درهم إماراتي على مدى 5 سنوات، شاملةً إعفاءً من الضرائب السنوية.
| بند التكلفة | لمرة واحدة (AED) | سنوي (بالدرهم الإماراتي) | إجمالي 5 سنوات (بالدرهم الإماراتي) |
|---|---|---|---|
| رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك (4%) | 80,000 | — | 80,000 |
| عمولة الوكيل (2%) | 40,000 | — | 40,000 |
| رسوم سند الملكية والرسوم الإدارية | 2830 | — | 2830 |
| رسوم الخدمة (15 درهم إماراتي/قدم مربع) | — | 15000 | 75000 |
| تأمين المنزل | — | 1200 | 6000 |
| ضريبة الأملاك السنوية / ضريبة أرباح رأس المال | — | 0 | 0 |
| التكلفة الإجمالية للملكية XMDPROT28X | |||
| XMDPROT29X | XMDPROT30X122,830XMDPROT31X | XMDPROT32X16,200XMDPROT33X | XMDPROT34X203,830XMDPROT35X |
تبلغ التكلفة الإجمالية على مدى 5 سنوات حوالي 203,830 درهمًا إماراتيًا، أي ما يعادل 10.2% تقريبًا من سعر الشراء. يُدفع معظم هذا المبلغ، أي 122,830 درهمًا إماراتيًا، عند الشراء. ولا تُساهم الضرائب السنوية أو ضريبة أرباح رأس المال بأي شيء. وكانت الضرائب التي ستُجبى في لندن ونيويورك خلال هذه الفترة ستكون أعلى بنسبة تتراوح بين 15 و25%.
ما يجب على المشترين الدوليين التحقق منه
مع ذلك، فإنّ معدل الضريبة الصفرية في دبي لا يعفيك من واجباتك الضريبية في بلدك. إليك بعض اللوائح الرئيسية الخاصة بكل دولة:
** المواطنون البريطانيون: ** يخضعون لضريبة أرباح رأس المال البريطانية وضريبة الدخل على الأصول في جميع أنحاء العالم، حتى لو كانوا مقيمين في الإمارات العربية المتحدة. توفر معاهدة الإمارات العربية المتحدة والمملكة المتحدة بعض الإعفاءات، ولكن لا يزال الإبلاغ مطلوبًا.
** المواطنون الأمريكيون: ** يخضعون للضريبة الفيدرالية الأمريكية على الدخل في جميع أنحاء العالم بغض النظر عن مكان الإقامة. وفقًا لقانون الإمارات العربية المتحدة، تخضع الحسابات التي تزيد قيمتها عن 10,000 دولار أمريكي لتقديم نموذج FBAR.
** المواطنون الهنود: ** قد يكونون ملزمين بدفع ضرائب هندية على دخل الإيجار والأرباح وفقًا لوضع إقامتهم. جزئيًا، توفر معاهدة الإمارات العربية المتحدة والهند بعض الإعفاءات.
**EU للمواطنين: ** تختلف القواعد من دولة لأخرى. يجب على المشترين من ألمانيا وفرنسا وإيطاليا وإسبانيا التحقق من القواعد المحلية للإبلاغ في بلدانهم.
من المعروف أن دبي لا تفرض ضرائب، ولكن هذا ينطبق فقط على مستوى دولة الإمارات العربية المتحدة. مع ذلك، لا يزال من الضروري استشارة خبير ضرائب دولي قبل الشراء أو التأجير أو البيع.
ملخص
تُعدّ هياكل ملكية العقارات في دبي الأكثر كفاءة من حيث الضرائب بين مدن العالم. فلا توجد ضرائب سنوية، ولا ضريبة على أرباح رأس المال، ولا ضريبة على الميراث، ولا رسوم طوابع، مما يُؤدي إلى بيئة تكلفة فعّالة هيكليًا للمالكين المقيمين وغير المقيمين. أضافت الحكومة 80,000 درهم إماراتي كتكاليف على مدى 5 سنوات إلى عقار بقيمة مليوني درهم إماراتي، تُدفع دفعة واحدة عند الشراء. أما التكلفة السنوية بعد ذلك فهي صفر.
أسئلة شائعة حول ضريبة العقارات في دبي
هل يجب دفع ضريبة عقارية في دبي؟
لا تفرض دبي أي ضريبة عقارية على العقارات السكنية أو التجارية. ولا تُفرض ضريبة المجلس أو أي رسوم أخرى دورية. رسوم الاستحواذ الحكومية الوحيدة هي رسوم نقل ملكية دائرة الأراضي والأملاك في دبي بنسبة 4%، والتي تُدفع مرة واحدة عند الشراء.
هل أنت ملزم بدفع ضرائب على دخل الإيجار في دبي؟
لا، لا تفرض حكومة الإمارات العربية المتحدة ضرائب على دخل الإيجار من العقارات في دبي. ولكن قد تفرض دولتك الأصلية ضرائب على هذا الدخل وفقًا لمتطلباتها الضريبية. استشر مستشارًا محليًا موثوقًا به.
ما هي التكلفة الفعلية لشراء عقار في دبي؟
تبلغ التكلفة النقدية لمرة واحدة حوالي 122,830 درهمًا إماراتيًا لشراء عقار بقيمة مليوني درهم إماراتي. يتضمن ذلك رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي بنسبة 4%، وعمولة وكيل بنسبة 2%، ورسوم إدارية ورسوم أمناء أقل. تُضاف رسوم تسجيل بنسبة 0.25% إلى قيمة الرهن العقاري عند شراء عقار مرهون.
هل يمكن للأجنبي شراء عقار في دبي دون دفع ضريبة عقارية؟
نعم. تبلغ نسبة رسوم دائرة الأراضي والأملاك 4% لجميع المشترين بغض النظر عن الجنسية أو الإقامة.
ما هي رسوم الإسكان البلدية في دبي؟
تبلغ رسوم الإسكان البلدية المفروضة على المستأجرين والمالكين 5% من قيمة الإيجار السنوي أو مؤشر الإيجار العقاري التقديري، وتُدفع من خلال فواتير الخدمات الشهرية لهيئة كهرباء ومياه دبي (ديوا).
ميدان
