في الإمارات العربية المتحدة، يفضل الغالبية العظمى من الناس استئجار العقارات. لتجنب الخلافات، يجب أن يكون كل من المالك والمستأجر على دراية بشروط الإيجار.
يجب تسجيل عقود الإيجار في دبي وفقًا للمبادئ التوجيهية واللوائح، والتي يتم التعامل معها من خلال مبادرة RERA Ejari. هناك عواقب قانونية محتملة لخرق قواعد وشروط Ejari في دبي.
لذلك، من الأهمية بمكان التأكد من أن كلا الطرفين على دراية بحقوقهما والتزاماتهما قبل توقيع أي اتفاقية إيجار.
إليك دليل المستأجر والمالك لقواعد ولوائح RERA حتى لا يكون هناك سوء تفاهم. سواء كنت مالكًا أو مستأجرًا، فسنستعرض كل ما تحتاج إلى معرفته عن حقوقك كمستأجر في دبي في هذا الدليل.
ما هي مؤسسة التنظيم العقاري في دبي؟
يُعرف الفرع التنظيمي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي باسم هيئة التنظيم العقاري (RERA). وهي تنشئ وتغير وتنفذ وتراقب القوانين المتعلقة بمنطقة العقارات في دبي.
تأسست مؤسسة التنظيم العقاري في دبي في عام 2007 بموجب القانون رقم 16 بهدف تبسيط العمليات وحماية حقوق أصحاب المصلحة وتعزيز الشفافية وجذب رأس المال إلى سوق العقارات في دبي.
تتضمن أهداف RERA إدارة أشياء مثل اتفاقيات الإيجار، وفواتير الضمان الخاصة بالبناة، وتأكيد الوسيط على صحة الحسابات، وقواعد RERA للعمولة، وقواعد جمعيات الملاك، وقواعد RERA للوكلاء، وتسجيل الوكلاء وشركات العقارات.
قوانين الإيجار الخاصة بـ RERA
تم إنشاء هيئة تنظيم العقارات (RERA)، وهي إدارة تنظيمية تابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، للإشراف على تطبيق قواعد الإيجار في دبي على العقارات الإيجارية. RERA مسؤولة عن إدارة العلاقة بين المالك والمستأجر.
عندما يتعلق الأمر بقواعد عقد الإيجار الخاصة بـ RERA في دبي، فهناك أربعة قوانين رئيسية تتعلق بقوانين وأنظمة الإيجار في دبي يجب أن تضعها في اعتبارك:
- القانون رقم (26) لسنة 2007: يحكم هذا القانون العلاقة بين المستأجرين والملاك في دبي.
- القانون رقم (33) لسنة 2008: عدل هذا القانون عدة أحكام من القانون رقم (26) لسنة 2007 ويشرف على العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي.
- المرسوم رقم (26) لسنة 2013: أنشأ هذا المرسوم مركز تسوية المنازعات الإيجارية، الذي يتعامل مع جميع أشكال المنازعات الإيجارية في دبي.
- المرسوم رقم 43 لسنة 2013: يحكم هذا القانون على وجه التحديد زيادات الإيجار في دبي. وقد ذكرت قواعد زيادة الإيجار في مؤسسة التنظيم العقاري هذا.
حقوق المستأجرين في دبي
تأتي المزايا والعيوب مع استئجار العقارات في دبي. تقدم دبي أسلوب حياة فاخر، وخيارات سكنية متنوعة، ووسائل راحة. يجب أن يكون المستأجرون على دراية بقواعد مؤسسة التنظيم العقاري للمستأجرين والدفاعات القانونية في حالة النزاعات مع المؤجرين.
1. تجديد العقد
يحق للمستأجرين في دبي تجديد العقد طالما أنهم يخطرون المالك قبل 90 يومًا من تاريخ انتهاء العقد. يحق للمستأجرين البقاء في العقارات المؤجرة إذا لم يكن لدى المالك سبب كافٍ لإخلائهم.
2. الإصلاح والصيانة
كمستأجر في دبي، فإن أحد أهم الأشياء التي يجب أن تفهمها هو أن المالك مسؤول عن جميع أعمال الصيانة والإصلاح. لكن شروط العقد قد تعدل هذا.
يتحمل المستأجرون عادةً ما يصل إلى 500 درهم إماراتي في أعمال الإصلاح والصيانة و1000 درهم إماراتي في الفلل.
3. قبل انتهاء العقد، قم بإخلاء العقار
مع إخطار مسبق بشهر واحد، يُسمح للمستأجر بمغادرة العقار قبل نهاية عقد الإيجار.
ومع ذلك، ما لم يتناول العقد على وجه التحديد سيناريو الإنهاء المبكر، فإن المالك غير ملزم قانونًا بإعادة أي إيجار في هذه الحالة.
قواعد مؤسسة التنظيم العقاري لإنهاء العقد من قبل المالك صارمة. وفقًا لقانون مؤسسة التنظيم العقاري في دبي، لا يمكن إنهاء اتفاقية الإيجار إلا من قبل المالك والمستأجر بموافقة متبادلة؛ ولا يمكن لأي منهما القيام بذلك بمفرده أثناء مدة الاتفاقية.
تستمر اتفاقية الإيجار بعد وفاة المالك أو المستأجر. علاوة على ذلك، لا يوجد في دبي أي قوانين تحكم الإنهاء المبكر لاتفاقيات الإيجار.
4. الدفاع ضد عمليات الإغلاق غير القانونية أو فصل المرافق من قبل المالك
بموجب المادة 34 من القانون رقم 26 لعام 2007، لا يجوز لمالك العقار استخدام تكتيكات غير عادلة مثل إغلاقك أو قطع تكييف الهواء أو المياه أو الكهرباء أثناء سريان عقد الإيجار الخاص بك.
تعتبر هذه الأنواع من المحاولات غير قانونية ومسيئة للغاية، لذا يحق لك الإبلاغ عنها للشرطة وطلب التعويض من المحكمة.
مسؤوليات المستأجرين والملاك
توفر قوانين الإيجار في دبي بيئة إيجارية عادلة ومتوافقة من خلال تحديد التزامات وحقوق كل من الملاك والمستأجرين. من المهم جدًا قراءة قواعد مؤسسة التنظيم العقاري للملاك والمستأجرين. وتغطي بعض المواد الرئيسية للمرسوم هذه الحقوق والالتزامات، والتي تشمل:
مسؤوليات المستأجرين
تحدد المواد 19 إلى 24 من قانون تنظيم العقارات التزامات المستأجرين التالية للمستأجرين والملاك:
1. تجنب إتلاف الممتلكات أو إساءة استخدامها
يقع على عاتق المستأجرين مسؤولية الحفاظ على الممتلكات كملكية خاصة بهم والامتناع عن إجراء أي تعديلات غير معتمدة من قبل المالك أو السلطات الإماراتية.
طالما أن الممتلكات في نفس الحالة التي تم تسليمها بها، يُسمح للمالك قانونًا بإعادة وديعة الضمان التي تم دفعها بالكامل في وقت توقيع عقد الإيجار. لا يُسمح للمستأجرين بتأجير أي استخدام للممتلكات المستأجرة.
2. سداد الفواتير والإيجار في الموعد المحدد
يتعين على المستأجر سداد الإيجار وأي فواتير خدمات أو مرافق أخرى في الموعد المحدد، كما هو مذكور في المادة 19 من القانون رقم 26 لسنة 2007.
في دبي، يمكن إخلاء المستأجرين من منازلهم إذا لم يدفعوا الإيجار في غضون 30 يومًا من تلقي إشعار كتابي من المالك.
بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يدفع المستأجرون جميع فواتير المرافق وفواتير الغاز والكهرباء والهاتف والمياه في الوقت المحدد.
3. احرص على صيانة ممتلكاتك جيدًا
يُطلب من المستأجرين بموجب المادة 19 صيانة الممتلكات المستأجرة بشكل معقول كما لو كانوا يمتلكون مسكنًا خاصًا بهم. وهذا يستلزم الحفاظ على النظافة ومنع التلف والإبلاغ السريع عن المشكلات وما إلى ذلك.
يُقبل التآكل والتلف الناتج عن الاستخدام العادي، ولكن التلف الناتج عن سوء الصيانة سيؤدي إلى خصم وديعة التأمين.
4. الحصول على موافقة كتابية قبل إجراء أي تغييرات أو التأجير من الباطن
بموجب المادتين 19 و24، لا يجوز لك كمستأجر تغيير مخطط أو هيكل العقار أو التنازل عن عقد الإيجار دون إذن صريح من المالك. إذا فعلت ذلك مرة أخرى، فقد تتعرض لخطر الإخلاء كخرق للعقد.
يُطلب من كلا الطرفين الالتزام بالقانون. يجب عرض أي خلاف على هيئة التنظيم العقاري في دبي للبت فيه وإصدار حكم.
مسؤوليات الملاك
لتحسين العلاقات بين المستأجر والمالك، تطلب هيئة تنظيم العقارات من الملاك إجراء العناية الواجبة والالتزام بالمواد من 15 إلى 18.
يحق للمستأجرين الحصول على عقار إيجاري يتم صيانته جيدًا ويستخدم للغرض المقصود منه، كما يوفره لهم المالك.
أي صيانة وإصلاحات تؤثر على استخدام المستأجر للعقار ستكون مسؤولية المالك.
يفرض القانون على المؤجر الامتناع عن إجراء أي تعديلات من شأنها أن تحد من الاستخدام الكامل للمستأجر للمساحة.
يتحمل المؤجر المسؤولية الكاملة عن أي ضرر قد يحدث للممتلكات أثناء عملية إجراء هذه التغييرات.
يلزم الحصول على موافقة المؤجر لأي من هذه التغييرات التي تتطلب سلطة رسمية.
يوازن الإطار الذي يوفره قانون الإيجار الجديد في دبي بين التزامات وحقوق المستأجرين والملاك. تدعم هذه القواعد سوقًا كلويًا شفافًا وعادلاً، وتضمن السلام والاستقرار لجميع المعنيين وتعزز مكانة دبي كموقع عالمي رائد للاستثمار والإقامة.
ماذا تفعل إذا أراد مالك العقار إخراجك - قواعد هيئة التنظيم العقاري للإخلاء
تحدد قواعد ولوائح هيئة التنظيم العقاري مقدار الزيادة التي يمكن للمالكين زيادتها في الإيجار عندما يقرر المستأجرون تمديد عقد الإيجار. وهذا يعني أن الملاك لا يمكنهم سوى زيادة الإيجار بنسبة مئوية محددة، حتى في الحالات التي تنمو فيها أسعار السوق المتوسطة بشكل كبير.
يدرك العديد من الملاك في عام 2023 أنه يمكنهم زيادة إيجارهم إذا تمكنوا من إخلاء مستأجريهم. وهذا يعني أن مالك العقار قد يحاول إخراجك من المنزل.
هناك أسباب خاصة جداً تسمح للمالك بطرد المستأجر قبل إبرام عقد الإيجار، وذلك وفقاً للمادة 25 من القانون رقم (26) لسنة 2007، ومنها:
- عدم دفع المستأجر الإيجار خلال ثلاثة أيام بعد إخطاره كتابياً من المالك.
- استخدام العقار في أنشطة غير مناسبة أو غير قانونية.
- تأجير المستأجر للعقار من الباطن دون موافقة المالك.
- استخدام المستأجر للعقار لأي غرض آخر غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله.
- إتلاف المستأجر للعقار أو إجراء تعديلات غير آمنة عليه.
- مخالفة المستأجر للقانون أو شروط الإيجار.
- إذا طلبت الحكومة تدمير العقار لأغراض التنمية الحضرية.
يجب إخلاؤك أثناء الإيجار إذا تم استيفاء أحد الشروط المذكورة أعلاه. يمكن استخدام أحد الأسباب المذكورة أدناه من قبل المالك لمحاولة إخلاء المستأجر:
- يريد مالك العقار إعادة بنائه أو هدمه.
- من الضروري إجراء أعمال صيانة أو تجديدات مكثفة، والتي لا يمكن إكمالها أثناء إقامة المستأجر هناك.
- يرغب مالك العقار في بيعه.
- يرغب المالك في إقامة أحد أقاربه من الدرجة الأولى هناك أو أن يعيشوا هناك بأنفسهم. ومع ذلك، في كل من الحالات المذكورة، يلزم إشعار كتابي مدته 12 شهرًا.
إذا كنت تعتقد أن مالك العقار يحاول إجبارك على الخروج من منزلك دون إذن وقد حاولت بكل الطرق الاتصال به، فيمكنك تقديم شكوى إلى هيئة التنظيم العقاري في مركز تسوية منازعات الإيجار التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
الهيئات التنظيمية والأسس القانونية
لقد أقرت حكومة الإمارات العربية المتحدة برئاسة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم القوانين الإيجارية المطلوبة وأنشأت هيئات تنظيمية لضمان بيئة منصفة وعادلة لكل من المؤجرين والمستأجرين.
ومن أهم التشريعات التي تحكم زيادات الإيجار في العقارات في دبي المرسوم رقم 43 لسنة 2013. وتعد هيئة تنظيم العقارات (ريرا)، التي تتولى تطبيق التشريعات الإيجارية وتضع المؤشر الرسمي المستخدم لتحديد متوسط أسعار الإيجار، فكرة أخرى قدمها هذا المرسوم.
مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC)
مع إنشاء مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC)، تم اتخاذ خطوة رئيسية نحو تحقيق العدالة والشفافية في المنازعات الإيجارية.
تم تشكيل مركز تسوية المنازعات الإيجارية لتعزيز الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، وضمان المعاملة العادلة، وتسريع حل النزاعات الإيجارية تحت إشراف صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم.
تعمل RDC كهيئة محايدة تحل نزاعات الإيجار بشكل مفتوح وتبذل جهدًا لإصدار قرارات عادلة.
هل من القانوني أن يطلب المالك وديعة تأمين؟
هناك أيضًا قواعد RERA للوديعة التأمينية. في بداية اتفاقية الإيجار، يحق للملاك في دبي المطالبة بدفع وديعة تأمين من المستأجرين.
عند البحث عن عقار للإيجار، يجب أن تتوقع ذلك، لأنه دائمًا ما يكون الحال. بالنسبة للعقار غير المفروش، تكون الوديعة التأمينية مساوية عادةً لـ 5٪ من الإيجار السنوي؛ بالنسبة للعقار المفروش، تكون 10٪ من الإيجار السنوي.
يجب إعادة الوديعة التأمينية إلى المستأجر بالكامل أو جزئيًا عند إخلاء العقار، بشرط إعادته إلى المالك في حالة جيدة في نهاية الإيجار.
إغلاق
دبي مدينة رائعة تقدم لمواطنيها العديد من الفرص ومستوى معيشة أعلى. شهد سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة توسعًا نتيجة لاقتصاد الدولة الذي نما مؤخرًا، وخاصة في إمارة دبي.
تم إنشاء قوانين الإيجار لحماية مصالح المستثمرين والأفراد وشركات العقارات بسبب ارتفاع الطلب على العقارات التي تلبي احتياجات كل من السكان المحليين والأجانب الباحثين عن أماكن إقامة فاخرة وبأسعار معقولة.
من المعروف أن سوق الإيجار في دبي شهد نموًا كبيرًا في السنوات الأخيرة. من المرجح أن يمدد المستأجرون عقود إيجارهم عندما يرتفع معدل الإيجار السنوي بمعدل 27.7٪.
وفقًا لأحدث التقارير الصادرة عام 2023، فإن مجتمع نخلة جميرا لديه أعلى متوسط أسعار إيجار سنوية لكل من الفلل والشقق، حيث بلغ 260,467 درهمًا إماراتيًا و1,017,614 درهمًا إماراتيًا على التوالي.
اقرأ المزيد...
