في الإمارات العربية المتحدة، تُفضّل الغالبية العظمى من الناس استئجار العقارات. ولتجنب الخلافات، يجب على كلٍّ من المؤجّر والمستأجر الاطلاع على شروط عقد الإيجار.
يجب تسجيل عقود الإيجار في دبي وفقًا للمبادئ التوجيهية واللوائح، التي تُطبّقها مبادرة "إيجاري" التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA). هناك عواقب قانونية محتملة لمخالفة قواعد وشروط "إيجاري" في دبي.
لذلك، من الضروري التأكد من أن كلا الطرفين على دراية بحقوقهما والتزاماتهما قبل توقيع أي عقد إيجار.
إليك دليل للمستأجر والمؤجّر حول قواعد ولوائح مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) لتجنب أي سوء فهم. سواءً كنتَ مؤجّرًا أو مستأجرًا، سنتناول في هذا الدليل كل ما تحتاج لمعرفته حول حقوقك كمستأجر في دبي.
ما هي مؤسسة التنظيم العقاري في دبي؟
تُعرف الهيئة التنظيمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) باسم هيئة التنظيم العقاري (RERA). وهي مسؤولة عن وضع وتعديل وتطبيق ومراقبة القوانين المتعلقة بالمناطق العقارية في دبي.
تأسست مؤسسة التنظيم العقاري في دبي عام 2007 بموجب القانون رقم 16 بهدف تبسيط العمليات، وحماية حقوق أصحاب المصلحة، وتعزيز الشفافية، وجذب رؤوس الأموال إلى سوق العقارات في دبي (https://excelproperties.ae/blog/dubai-real-estate-market).
تشمل أهداف مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) إدارة أمور مثل عقود الإيجار، وفواتير ضمان شركات البناء، وتأكيد صحة حسابات الوسطاء، وقواعد العمولات، وقواعد جمعيات الملاك، وقواعد الوكلاء، وتسجيل الوكلاء وشركات العقارات.
قوانين الإيجار في مؤسسة التنظيم العقاري
أُنشئت هيئة التنظيم العقاري (RERA)، وهي إدارة تنظيمية تابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، للإشراف على تطبيق قواعد الإيجار في دبي على العقارات المؤجرة. وتتولى مؤسسة التنظيم العقاري مسؤولية إدارة العلاقة بين المالك والمستأجر.
فيما يتعلق بقواعد عقد الإيجار في مؤسسة التنظيم العقاري في دبي، هناك أربعة قوانين رئيسية تتعلق بقوانين ولوائح الإيجار في دبي يجب مراعاتها:
القانون رقم (26) لسنة 2007: ينظم هذا القانون العلاقة بين المستأجرين والمؤجرين في دبي.
القانون رقم (33) لسنة 2008: عدّل هذا القانون العديد من أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007، وينظّم العلاقة بين المؤجّرين والمستأجرين في دبي.
- المرسوم رقم (26) لسنة 2013: أنشأ هذا المرسوم مركز تسوية المنازعات الإيجارية، الذي يُعنى بجميع أشكال المنازعات الإيجارية في دبي.
- المرسوم رقم 43 لسنة 2013: يُنظّم هذا القانون تحديدًا زيادات الإيجار في دبي. وقد ذكرت قواعد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) هذا الأمر.
حقوق المستأجرين في دبي
لاستئجار العقارات في دبي مزايا وعيوب. تُوفّر دبي أسلوب حياة فاخر، وخيارات سكنية مُتنوّعة (https://excelproperties.ae/villas-for-sale-in-dubai)، ووسائل راحة مُتنوّعة. ينبغي على المستأجرين الاطلاع على قواعد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) الخاصة بهم، والدفاعات القانونية في حالة النزاعات مع المؤجّرين.
1. تجديد العقد
يحق للمستأجرين في دبي تجديد عقدهم بشرط إخطار المالك قبل 90 يومًا من تاريخ انتهاء العقد. ويحق للمستأجرين البقاء في العقارات المؤجرة إذا لم يكن لدى المالك سبب وجيه لإخلائهم.
2. الإصلاح والصيانة
كمستأجر في دبي، من أهم الأمور التي يجب أن تفهمها أن المالك مسؤول عن جميع أعمال الصيانة والإصلاحات. ولكن قد تُعدّل شروط العقد هذا.
يتحمل المستأجرون عادةً تكاليف تصل إلى 500 درهم إماراتي للإصلاحات والصيانة، و1000 درهم إماراتي للفلل.
3. إخلاء العقار قبل انتهاء العقد
مع إشعار مسبق قبل شهر واحد، يُسمح للمستأجر بمغادرة العقار قبل نهاية عقد الإيجار.
مع ذلك، ما لم ينص العقد تحديدًا على إمكانية الإنهاء المبكر، فإن المالك غير مُلزم قانونًا بإعادة أي إيجار في هذه الحالة.
قواعد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بشأن إنهاء المالك للعقد صارمة. ووفقًا لقانون مؤسسة التنظيم العقاري في دبي، لا يجوز إنهاء عقد الإيجار إلا من قِبل المالك والمستأجر بموافقة متبادلة؛ ولا يجوز لأي منهما القيام بذلك من تلقاء نفسه خلال مدة العقد.
يظل عقد الإيجار ساريًا بعد وفاة المالك أو المستأجر. علاوة على ذلك، لا توجد في دبي أي قوانين تُنظّم الإنهاء المبكر لعقود الإيجار.
4. الدفاع ضد الإغلاق غير القانوني أو قطع الخدمات من قِبل المالك
بموجب المادة 34 من القانون رقم 26 لعام 2007، لا يجوز لمالك العقار استخدام أساليب غير عادلة مثل إغلاق باب منزلك أو قطع خدمات التكييف أو الماء أو الكهرباء أثناء سريان عقد الإيجار.
تُعتبر هذه الأنواع من المحاولات غير قانونية ومهينة للغاية، لذا يحق لك الإبلاغ عنها للشرطة وطلب تعويض من المحكمة.
مسؤوليات المستأجرين والملاك
توفر قوانين الإيجار في دبي بيئة إيجارية عادلة ومتوافقة من خلال تحديد التزامات وحقوق كل من الملاك والمستأجرين. من المهم جدًا الاطلاع على قواعد مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) للملاك والمستأجرين. تُغطي بعض المواد الرئيسية للمرسوم هذه الحقوق والالتزامات، ومنها:
مسؤوليات المستأجرين
تُحدد المواد من 19 إلى 24 من قانون مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) التزامات المستأجرين التالية للمستأجرين والمالكين:
1. تجنب إتلاف الممتلكات أو إساءة استخدامها
يتحمل المستأجرون مسؤولية الحفاظ على الممتلكات الخاصة بهم، والامتناع عن إجراء أي تعديلات غير معتمدة من المالك أو الجهات المختصة.
ما دامت الممتلكات في نفس الحالة التي استلموها بها، يحق للمالك قانونًا إعادة وديعة التأمين المدفوعة بالكامل عند توقيع عقد الإيجار. لا يجوز للمستأجرين تأجير أي استخدام للعقار من الباطن.
2. سداد الفواتير والإيجار في موعدهما
يُلزم المستأجر بسداد الإيجار وأي فواتير خدمات أو مرافق أخرى في موعد استحقاقها، وفقًا للمادة 19 من القانون رقم 26 لعام 2007.
في دبي، يُمكن إخلاء المستأجرين من منازلهم إذا لم يدفعوا الإيجار خلال 30 يومًا من تاريخ استلامهم إشعارًا كتابيًا من المؤجر.
بالإضافة إلى ذلك، يُتوقع من المستأجرين سداد جميع فواتير الخدمات، وفواتير الغاز، والكهرباء، والهاتف، والمياه في موعدها.
3. حافظ على صيانة عقارك جيدًا
تُلزم المادة 19 المستأجرين بصيانة العقار المستأجر بأقصى قدر ممكن من الكفاءة، تمامًا كما لو كانوا يسكنون في مسكن خاص. وهذا يشمل الحفاظ على النظافة، ومنع التلف، والإبلاغ السريع عن المشاكل، وما إلى ذلك.
يُقبل التلف الناتج عن الاستخدام العادي، ولكن التلف الناتج عن سوء الصيانة سيؤدي إلى خصم وديعة التأمين.
4. احصل على موافقة كتابية قبل إجراء أي تغييرات أو التأجير من الباطن
بموجب المادتين 19 و24، لا يُسمح لك كمستأجر بتغيير تصميم أو هيكل العقار أو التنازل عن عقد الإيجار دون إذن صريح من المالك. في حال تكرار ذلك، قد تتعرض للإخلاء كمخالفة للعقد.
يلتزم كلا الطرفين بالقانون. يجب عرض أي خلاف على مؤسسة التنظيم العقاري في دبي للبت فيه وإصدار حكم.
مسؤوليات المُلاك
لتحسين العلاقة بين المُستأجر والمُلاك، تُوجّه هيئة تنظيم العقارات المُلاك إلى بذل العناية الواجبة والالتزام بالمواد من 15 إلى 18.
للمستأجرين الحق في عقار مُؤجر بحالة جيدة ويُستخدم للغرض المُخصص له، وفقًا لما يُحدده المُلاك.
أي صيانة وإصلاحات تؤثر على استخدام المُستأجر للعقار تقع على عاتق المالك. * يُلزم القانون المؤجر بالامتناع عن إجراء أي تعديلات من شأنها أن تُحدّ من استخدام المستأجر الكامل للمساحة.
يتحمل المؤجر المسؤولية الكاملة عن أي ضرر قد يلحق بالعقار أثناء إجراء هذه التغييرات.
يلزم الحصول على موافقة المؤجر لأي تغييرات تتطلب تصريحًا رسميًا.
يُوازن الإطار الذي يوفره قانون الإيجار الجديد في دبي بين التزامات وحقوق المستأجرين والمؤجرين. تدعم هذه القواعد سوقًا عقاريًا شفافًا وعادلاً، مما يضمن السلام والاستقرار لجميع الأطراف المعنية، ويعزز مكانة دبي كوجهة عالمية رائدة للاستثمار والإقامة.
ماذا تفعل إذا أراد مالك العقار طردك - قواعد هيئة التنظيم العقاري للإخلاء
تحدد قواعد ولوائح هيئة التنظيم العقاري مقدار زيادة الإيجار المسموح بها للمالكين عند تمديد عقد الإيجار. هذا يعني أنه لا يمكن للمالكين رفع الإيجار إلا بنسبة مئوية محددة، حتى في الحالات التي تشهد فيها أسعار السوق ارتفاعًا ملحوظًا.
يدرك العديد من مالكي العقارات في عام 2023 أنهم قادرون على زيادة الإيجار إذا تمكنوا من طرد مستأجريهم. هذا يعني أن مالك العقار قد يحاول طردك من المنزل.
هناك أسباب خاصة جدًا تُجيز للمالك إخلاء المستأجر قبل إبرام عقد الإيجار، وذلك وفقًا للمادة 25 من القانون رقم (26) لسنة 2007. من بينها:
- عدم دفع المستأجر الإيجار خلال ثلاثة أيام بعد استلامه إشعارًا كتابيًا من المالك.
- استخدام العقار في أنشطة غير مناسبة أو غير قانونية.
- تأجير المستأجر للعقار من الباطن دون موافقة المالك.
- استخدام المستأجر للعقار لأي غرض غير الغرض الذي تم تأجيره من أجله.
- إتلاف المستأجر للعقار أو إجراء تعديلات غير آمنة عليه.
- مخالفة المستأجر للقانون أو شروط عقد الإيجار.
- إذا اشترطت الحكومة تدمير العقار لأغراض التطوير العمراني.
يجب إخلاؤك خلال مدة الإيجار إذا تم استيفاء أحد الشروط المذكورة أعلاه. يمكن لمالك العقار استخدام أحد الأسباب المذكورة أدناه لمحاولة إخلاء المستأجر:
- يرغب مالك العقار في إعادة بنائه أو هدمه.
- يلزم إجراء صيانة أو تجديدات شاملة، والتي لا يمكن إكمالها أثناء إقامة المستأجر.
- يرغب مالك العقار في بيعه.
- يرغب المالك في إقامة أحد أقاربه من الدرجة الأولى فيه أو أن يقيم هو فيه بنفسه. ومع ذلك، في كل من الحالات المذكورة، يلزم تقديم إشعار كتابي قبل 12 شهرًا.
إذا كنت تعتقد أن مالك العقار يحاول إجبارك على مغادرة منزلك دون إذن، وقد حاولت التواصل معه بكل الطرق، يمكنك تقديم شكوى إلى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) لدى مركز تسوية منازعات الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.
الهيئات التنظيمية والأسس القانونية
أقرت حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، برئاسة صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، قوانين الإيجار اللازمة، وأنشأت هيئات تنظيمية لضمان بيئة عادلة ومنصفة لكل من المؤجرين والمستأجرين.
يُعد المرسوم رقم 43 لعام 2013 أحد التشريعات المهمة التي تحكم زيادات الإيجار في قطاع العقارات في دبي. ومن الأفكار التي طرحها هذا المرسوم، مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، التي تتولى تطبيق تشريعات الإيجار وتضع المؤشر الرسمي المستخدم لتحديد متوسط أسعار الإيجار.
مركز فض المنازعات الإيجارية
مع إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية، اتُخذت خطوة رئيسية نحو تحقيق العدالة والشفافية في منازعات الإيجار.
تأسس مركز فض المنازعات الإيجارية بهدف تعزيز الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، وضمان المعاملة العادلة، وتسريع حل منازعات الإيجار، بتوجيه من صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم.
يعمل مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDC) كجهة محايدة تحلّ منازعات الإيجار بشكل علني، وتبذل جهودًا حثيثة لإصدار قرارات عادلة.
هل من القانوني أن يطلب المالك وديعة تأمين؟
توجد أيضًا قواعد لمؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بخصوص وديعة التأمين. في بداية عقد الإيجار، يحق للمالكين في دبي طلب وديعة تأمين من المستأجرين.
عند البحث عن عقار للإيجار، يجب أن تتوقع ذلك، فهو غالبًا ما يكون الحال. بالنسبة للعقار غير المفروش، عادةً ما تكون وديعة التأمين 5% من الإيجار السنوي؛ وبالنسبة للعقار المفروش، تكون 10% من الإيجار السنوي.
يجب إعادة وديعة التأمين للمستأجر بالكامل أو جزئيًا عند إخلاء العقار، شريطة إعادته إلى المالك بحالة جيدة في نهاية عقد الإيجار.
إغلاق
دبي مدينة رائعة توفر لمواطنيها العديد من الفرص ومستوى معيشة أعلى. شهد سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة نموًا ملحوظًا نتيجةً للنمو الاقتصادي الذي شهدته البلاد مؤخرًا، لا سيما في إمارة دبي.
وُضعت قوانين الإيجار لحماية مصالح المستثمرين والأفراد وشركات العقارات، نظرًا لارتفاع الطلب على العقارات التي تلبي احتياجات السكان المحليين والأجانب الباحثين عن مساكن فاخرة بأسعار معقولة.
شهد سوق الإيجارات في دبي نموًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة. ومن المرجح أن يمدد المستأجرون عقود إيجارهم عند ارتفاع معدل الإيجار السنوي بنسبة 27.7% في المتوسط.
ووفقًا لأحدث التقارير الصادرة عام 2023، سجّل مجمع نخلة جميرا (https://excelproperties.ae/area-guide/palm-jumeirah) أعلى متوسط لأسعار الإيجار السنوي للفلل والشقق، حيث بلغ 260,467 درهمًا إماراتيًا و1,017,614 درهمًا إماراتيًا على التوالي.
اقرأ المزيد...
